رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان ها( 1- فا.ب. و....و....و....... همگی با وکالت آقای م. م.خ. )به طرفیت خوانده ( الف. ب. با وکالت آقای س.م. الف. ) دایر بر محکومیت خوانده به تخلیه دو باب مغازه به انضمام دو باب انباری بلحاظ انقضاء مدت اجاره با احتساب خسارات دادرسی، وکیل خواهان ها در توجیه ادعای خود نوشته است ،موکلین به موجب اجاره نامه های رسمی پیوست دادخواست تقدیمی مالکین قانونی و شرعی سر قفلی دو باب مغازه واقع در خیابان سعدی هستند ،که موکلین متفقا" اجازه استفاده از مغازه مذکور را برای مدت یکسال به صورت شفاهی به خوانده که عمو و برادر موکلین میباشد، داده اند، و اکنون قریب 15 سال است که از تاریخ انقضاء مدت اجاره سپری گردیده است ،لکن مراجعات مکرر موکلین و علی رغم ارسال دو فقره اظهار نامه به خوانده جهت تخلیه یا تنظیم اجاره نامه به قیمت عادله روز، مفید فایده واقع نگردیده است و خوانده از تخلیه مغازه مورد بحث استنکاف ورزیده است ،اینک موضوع خواسته مورد مطالبه است ،وکیل خوانده دفاعا" متعرض شده است، با توجه به اینکه از سوی هیات عمومی دیوان عالی کشور رایی صادر شده است و در آن صراحتا" مقرر شده است مستاجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر، قسمتی از مورد اجاره خود را به دیگری واگذار نماید ،بعد از انقضا ء مدت اجاره دیگر مالک منافع قسمت واگذار شده ،نیست و تصرفی در این قسمت برای وی باقیمانده است تا ایشان بتواند تخلیه مورد اجاره و با تعدیل اجاره بهای آن را از مستاجر جدید بخواهد ،و در چنین مواردی، رابطه حقوقی مستاجر سابق نسبت به قسمتی که واگذار کرده است ،قطع گردیده و بین مستاجر جدید با مالک رابطه استیجاری بر قرار می گردد، خواهان ها که مستاجر اول بوده اند مورد اجاره را به موکل اجاره داده اند در حالی که حتی اجازه واگذاری مورد اجاره را جزئا" یا کلا" به غیر نداشته اند و با گذشت مدت زمان طولانی با تقدیم دادخواست حاضر تقاضای تخلیه مورد اجاره را نموده اند، بنابر این رد دعوی آنان مورد استدعاست، ضمنا" اضافه نموده است معلوم نیست چرا وکیل محترم خواهان ها دو فقره اجاره نامه رسمی را پیوست دادخواست خود نموده است ،زیرا اجاره نامه رسمی شماره 1105 مورخ45/12/16، متعلق به مرحوم غ. ب. که پدر موکل و خواهان هاست و ارتباطی به خواهان ها ندارد دیگر اینکه مطابق سند عادی مورخ 77/3/2، که پیوست است ،موکل علاوه بر اینکه مستاجر ملک بوده ،مالک مشاعی مورد اجاره نیز می باشد، و بحث اجاره ملک مطرح نبوده بلکه این مغازه موروثی، چندین سال در ید چندین برادر بوده و از سال 77 بدست موکل افتاده است و رابطه استیجاری مطرح نیست که دعوی تخلیه مصداق داشته باشد، در پایان استدعا دارد سند عادی مورخ 77/7/2، به خواهان ها ارائه و توضیحات آنان استماع گردد ،اولا":نظر به اینکه مطابق سند رسمی اجاره بشماره 1105 مورخ 45/12/16 شش دانگ منافع یک باب از مغازه های مورد ترافع در قید اجاره حاج غ. ب.( مورث آقایان م. و الف. دو نفر از خواهان ها -و خوانده )بوده و مطابق اجاره نامه عادی مورخ 77/3/2، قدر السهم خواهان ها برای مدت یکسال در قید اجاره خوانده قرا ر گرفته است ،و نظر به اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته و در حین انعقاد عقد اجاره نیز سر قفلی پرداخت نشده است، بنابر این با انقضاء مدت اجاره رابطه استیجاری طرفین گسیخته می شود ،ثانیا": نظر به اینکه مطابق اجاره نامه رسمی شماره 1096 مورخ 1345/12/13، یک باب مغازه دو دهنه واقع در بخش 2 تهران موضوع پلاک ثبتی .....فرعی از 5876 در قید اجاره رسمی آقای ح.ع.م. و احداز خواهان ها ( م. ب. )بوده و آقای م. نیز مطابق مبایعه نامه عادی، تمام حق و حقوق خود را به مرحوم الف.ب. ب. مورث خواهان های دیگر ( ف.- م. - ن. - ح. - م. - ح. همگی ب. و خانم ص. ی. ) واگذار نموده است، نظر به اینکه مطابق اجاره نامه عادی مورخ 77/3/2 خواهان ها عین مستاجره موضوع اجاره نامه صد ر الذکر را برای مدت یکسال در قید اجاره خوانده قرار داده اند، نظر به اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته و حق سر قفلی نیز در حین انعقاد عقد اجاره پرداخت نشده است ،بنابر این دعوی خواهان ها در مورد هر دو مغازه ثابت تشخیص می شود و به استناد ماده 494 - از ق. م ،و مواد 198 و 519 - از ق .آ.د .م، حکم به تخلیه مغازه های مورد اجاره موصوف صادر و اعلام می گردد، آراء صادره ظرف روز تجدید پذیر است .
رئیس شعبه 17 دادگاه عمومی حقوقی تهران -مدد شیرزاد ثمرین

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظر خواهی آقای س.م. الف. به وکالت از آقای الف. ب. به طرفیت اقایان و خانم ها ف.، م. ، ح. ، ن. ، م. ، ح. ، الف. و م. ب. و ص. ی. از دادنامه شماره 19 مورخ 94/1/19 صادره از شعبه محترم 17 دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم به تخلیه عین مستاجره ( مغازه) به جهت انقضای مهلت صادر گردیده وارد است زیرا خواهان های اولیه حسب محتویات پرونده و دادخواست تقدیمی مالک منافع عین مستاجره و خود مستاجر آن بوده و رابطه استیجاری آنان با موجر بر اساس قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 منعقد گردیده و هرچند حسب ادعای آنان حق انتقال منافع به غیر را نداشته اند ولی علی هذا اقدام به انتقال منافع به حدود 15 سال قبل نموده و از آن جا که موجر نیز تعرضی نسبت به انتقال منافع به غیر ننموده خود اماره ای به تنفیذ آن است و با عنایت به اینکه هرگاه مستاجر منافع مورد اجاره را کلا ویا جزاً به غیر انتقال دهد به موجب رای وحدت رویه 9 مورخ 55/3/10 دیوان محترم عالی کشور روابط استیجاری او با موجر و علقه وی یا عین مستاجره قطع می گردد و دیگر مالکیتی نسبت به منفع نداشته تا بتواند از قبل آن دعوی تخلیه را اقامه نماید ضمن این که در چنین رابطه استیجاری صرف انقضا مدت اجاره از موجبات تخلیه نیست و رابطه استیجاری مستاجر دوم با موجر اصلی برقرار می گردد لذا به استناد مواد 348 و 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض رای تجدیدنظرخواسته حکم به بطلان دعوی خواهان های اولیه را صادرو اعلام می دارد رای حضوری و قطعی است.
شعبه 62 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار
یوسف یعقوبی محمودآبادی - علی مداح