رأی خلاصه جریان پرونده

ظاهراً ابتداء م.ق. فرزند ع. به طرفیت الف.ق. فرزند ع. و م.ج. فرزند ع. در دادگستری قم طرح دعوی کرده است؛ لیکن دادخواست وی فاقد تاریخ و شماره ثبت دفتر و نیز دستور ارجاع است. خواسته اش تنفیذ مبایعه نامه ـ اثبات مالکیت ـ الزام به تنظیم سند منزل مسکونی به مساحت 125 مترمربع از پلاک اصلی 6 فرعی از ... بخش دو قم، و هر خواسته مقوم به مبلغ 000/000/51 ریال با احتساب هزینه دادرسی تعیین نموده است و با استناد به تصویر قول نامه مورخ 1/10/90 و کارت ملی و گواهی دفتر خانه توضیح داده است که طبق مبایعه نامه در تاریخ 1/10/90 پلاک ثبتی مرقوم را «از خواندگان خریداری و مبلغ بیست و پنج میلیون تومان به فروشنده پرداخت کرده است؛ ولی خواندگان نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نمی کند، درخواست رسیدگی نموده است. متعاقباً م.ج. و الف.ق. هم در تاریخ 30/11/90 به طرفیت م.ق. اقامه دعوی و طی دادخواست تقدیمی درخواست رسیدگی و صدور حکم به فسخ قرارداد، به علت غبن فاحش و تحقق شرایط فسخ معامله و استرداد منزل مسکونی با احتساب خسارات دادرسی را، هر کدام مقوم به مبلغ پنجاه و یک میلیون ریال کرده اند؛ و توضیح داده اند که به علت عدم آگاهی از قیمت واقعی ملک، آن را خیلی ارزان تر از ارزش واقعی فروختیم و پس از توجه به آن به صورت شفاهی، سه هفته به طور مکرر، فسخ آن را به اطلاع خریدار رساندیم و اظهارنامه تنظیم و تسلیم کردیم و حالیه هم قرارداد قاطعانه فسخ می گردد. در قرارداد عادی شماره 088/1923/87 ـ 1/10/90 پلاک ثبتی 6 فرعی از ... بخش دو قم، بین طرفین مورد معامله قرار گرفته و خیار غبن هم اسقاط گردیده است و در تاریخ 18/11/90 فروشندگان اظهارنامه مبنی بر غبن در معامله به خریدار ارسال وتوضیح داده اند که مورد معامله حداقل هشتاد میلیون تومان ارزش دارد و نظریه مورخ 23/11/90 کارشناس مرحله تأمین دلیل، در شورای حل اختلاف شعبه پنجم نیز حاکی است که ملک م.ج. کلاً 704570000 ریال ارزش دارد. رسیدگی به دعاوی به شعبه 6 دادگاه عمومی قم ارجاع گردیده است. دادگاه در تاریخ 17/12/90 با حضور طرفین تشکیل جلسه داده است. فروشندگان اظهار داشته اند که ما به اعتماد بنگاه دار منزل را فروختیم و مطمئن از صحبت بنگاه دار که ارزش منزل همان است که در قول نامه قید شده، ولی اکنون معلوم شده طبق نرخ کارشناس، هفتاد میلیون و پنجاه هزار تومان ارزش دارد، امضاء ذیل قرارداد و دریافت بیست و پنج میلیون تومان را قبول داریم. دادگاه قرار رسیدگی توأمان پرونده ها را صادر و مجدداً طرفین را به دادرسی دعوت کرده است. در تاریخ 23/1/91 با حضور طرفین تشکیل جلسه داده است. خریدار آقای ق. اظهار داشته که درخواست رسیدگی و صدور حکم به اثبات مالکیت و تنظیم سند رسمی را طبق مبایعه نامه مورخ 1/10/90 دارد. خریداران نیز درخواست [فسخ] معامله به علت غبن فاحش کرده اند. دادگاه برای احراز غبن فاحش، قرار ارجاع امر به کارشناس صادر کرده است. کارشناس ارزش مورد معامله را در تاریخ 1/10/90 مبلغ 575000000 ریال تعیین و اعلام نموده است. خریدار م. ق.، طی لایحه ای وارده به شماره 65ـ 15/3/91 به نظریه و تصمیم دادگاه اعتراض و اظهار داشته که خیار غبن در قرارداد اسقاط شده و حق استفاده از آن مورد ندارد، درخواست صدور حکم به بطلان دعوی فروشندگان را کرده است و ارجاع به کارشناس هم توجیه قانونی نداشته است، درخواست عدول از قرار صادره را کرده است. م.ج. به نظریه کارشناس اعتراض و درخواست ارجاع به هیأت کارشناس را نموده است. دادگاه موضوع را به هیأت سه نفره ارجاع کرده؛ هیأ ت مرقوم طبق نظریه وارده به تاریخ 30/3/91 قیمت ملک را در تاریخ معامله (1/10/90) شصت و چهار میلیون و پانصد هزار تومان برآورد نموده است. مجدداً م.ق. به تصمیم دادگاه اعتراض و اشاره کرده که فروشندگان با علم و آگاهی ملک را فروخته اند، ادعای غبن واهی است. من برای فسخ و خرید ملک دیگر به آنان رجوع کردم، ولی حاضر به فسخ نگردیدند، و برای فسخ به من مراجعه نکرده اند و بین تاریخ معامله و ارسال اظهارنامه 48 روز فاصله است. دادگاه سپس ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه شماره 9009982512600891 ـ 10/4/91 پس از نقل خلاصه جریان دعوی و رسیدگی و نظریات کارشناسی چنین رأی داده است: «...هرچند طرفین به موجب بند 7ـ7 مبایعه نامه مورخ 90/10/1 کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس را اسقاط نموده اند؛ لیکن چون با اسقاط مذکور، منظور طرفین این مقدار از غبن که عرفاً مغتفر و قابل اغماض نیست، نمی باشد، بلکه مورد مشمول مسأله 5 خیار غبن تحریر الوسیله امام خمینی (ره) است که می فرمایند: «الاول: اشتراط سقوطه فی ضمن العقد... بل لو اشترط سقوطه و ان کان فاحشاً او أفحش لایسقط الا ما کان کذلک بالنسبه الی ما یتحمل فی مثل هذه المعامله لاازید ...»; و با توجه به اینکه آقای ج. ـ فروشنده ـ به موجب اظهارنامه 18/11/90ـ6801 مراتب فسخ معامله به علت مغبونیت را به اطلاع خریدار ـ آقای ق. ـ رسانده است، لذا دادگاه به استناد فتوای مزبور و مادتین 416 و 417 قانون مدنی، دعوی خواهان های تقابل ـ آقای ج.و خانم ق. ـ را در خصوص تنفیذ فسخ مبایعه نامه وارد و موجه تشخیص و حکم به تنفیذ فسخ بیع واقع بین طرفین صادر و اعلام می نماید؛ ولی در مورد خواسته استرداد منزل، چون منزل را در اختیار فروشندگان است و استرداد منتفی است، به استناد ماده دو قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی نامبردگان در این خصوص صادر و اعلام می گردد و در مورد مطالبه خسارت دادرسی، به لحاظ اینکه تقصیری متوجه خوانده تقابل نمی باشد، به استناد ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی آنان در مورد خسارت دادرسی صادر و اعلام می شود؛ و در مورد دعوی خواهان اصلی ـ آقای ق. ـ با توجه و با استناد به مراتب فوق و ماده 1257 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم بر بی حقی نامبرده صادر و اعلام می گردد...»; پس از ابلاغ رأی و انقضاء موعد تجدیدنظرخواهی، آقای م.ق. از رأی صادره فرجام خواهی کرده است. حاصل اعتراضات فرجامی مشارالیه این است، طبق مواد 10 و 338 قانون مدنی، بیع قطعی است و طبق بند 7 بیع نامه، به ویژه بند 1 و 7 آن، اسقاط کافه خیارات متصوره از طرفین صورت گرفته است و با توجه به ماده 420 قانون مدنی که خیار را فوری می داند، از این معامله به مدت 48 روز گذشته و قهراً ادعای غبن، بی مورد و فاقد وصف قانونی است. حسب استشهادیه پیوست، فروشندگان برای فروش خانه به بنگاه های متعدد مراجعه و تصمیم به فروش خانه تا مبلغی که مورد معامله قرار گرفته، داشته اند. اینجانب فرجام خواه، پس از گذشت چند روز از معامله، برای تنظیم سند در دفترخانه مراجعه، پیشنهاد دادم که اگر از انجام معامله پشیمان هستید، مانعی ندارد وجهی را که پرداخته ام، مسترد و معامله را فسخ نمایید؛ زیرا خانه دیگری را تهیه و قصد داشتم در صورت پشیمانی، آن را بخرم؛ اظهار داشتند پشیمان نیستیم، چون معلم هستیم و موقع امتحان است، در محضر تنظیم سند خواهیم کرد. پس از پایان امتحانات، با اخذ گواهی از دفترخانه، اقدام به تقدیم دادخواست نمودم و فتوای دو نفر از مراجع آقایان صافی گلپایگانی و مکارم شیرازی، در مورد اسقاط حق غبن پیوست است و ثمن را هم مسترد نداشته اند؛ درخواست نقض دادنامه صادره می شود. فرجام خواندگان هم در پاسخ و دفاع از فرجام خواهی، با پیوست فتاوی همان مراجع مورد استفتای فرجام خواه (آقایان صافی گلپایگانی و مکارم شیرازی)، اظهار داشته اند که ما بلافاصله پس از اطلاع از غبن فسخ، آن را مکرر و حتی با اظهارنامه اعلام نموده ام و ادعای وی در این مورد قویاً مردود است. مراجع تقلید هم فتوا به نفع ایشان نداده اند. در مورد استرداد پول، بارها توسط دوستان و آشنایان و شخصاً به فرجام خواه اعلام نمودیم و حتی توسط اظهارنامه ابلاغ کردیم که پول وی آماده است، ولی قبول نکردند. پرونده پس از تبادل لوایح، به دیوان کشور ارسال و رسیدگی به آن در دستور کار این شعبه قرار گرفته است.

رأی شعبه دیوان عالی کشور

در قرارداد عادی شماره 088/1923/87 ـ 1/10/90 مستند دعوی طرفین، آنچه اسقاط شده است، مطلق غبن است و مقید به مرتبه خاصی از آن نیست. لذا قانوناً و طبق موازین شرعیه آن، حاکی از مرتبه ای ادنی از غبن است و در هر مورد که غبن فاحش و غیرمتعارف باشد، اسقاط حق غبن نافی استفاده از حق غبن نیست. فرجام خواندگان استفاده از حق غبن را طی اظهارنامه رسمی که وسیله قانونی ابراز اراده است، به اطلاع فرجام خواه رسانده اند؛ و چون طبق نظریات کارشناسان، اختلاف قیمت یکصد و پنجاه میلیون ریال (ثلث قیمت) روز معامله بوده است، لذا بر استنباط و استنتاج دادگاه بدوی از قضیه مطروحه و نتیجه دادنامه فرجام خواسته از جهتی که فرجام خواهی شده است، اشکالی مترتب نیست. ضمن رد فرجام خواهی، مستنداً به ماده 370 قانون آیین دادرسی مدنی، رأی صادره ابرام می شود.
رئیس شعبه 3 دیوان عالی کشور ـ مستشار
غفارپور ـ شاملو