رأی دادگاه بدوی

پرونده کلاسه *تصمیم نهایی شماره *
خواهان ها:
۱. خانم م. م. م. فرزند ج. ۲. خانم ا. ا. ا. فرزند ا. ۳. خانم پ. ا. ا. فرزند ا. با وکالت اقای م. س. م. فرزند ا. به نشانی *و اقای ا. ن. فرزند گ. ع. به نشانی شعبه *-بلوک h- *
خواندگان:
۱. سازمان *به نشانی *
۲. اقای م. ب. فرزند س. به نشانی *
۳. سازمان *با وکالت اقای م. خ. فرزند م. به نشانی *
خواسته: اصلاح دادنامه *

بسمه تعالی - بتاریخ ۱۰/۰۶/۱۳۹۸ در وقت فوق العاده پرونده کلاسه *تحت نظر است. با عنایت به لایحه تقدیمی خوانده دادگاه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای تصحیحی می نماید.:



" رای تصحیحی "

در خصوص دادنامه شماره *صادره از این شعبه نظر به اینکه در سطر های ۳٫۶ و ۷ ان سهوا تقویم خواسته ۳۰۰۱۰۰۰ ریال قید شده است. لذا دادگاه بنا به در خواست وکیل خواهان و با استناد به ماده ۳۰۹ قانون ایین دادرسی مدنی تقویم خواسته ها را به ۲۰۰۰۰۱۰۰ ریال تصحیح و اصلاح می نماید. قابلیت اعتراض به رای تصحیحی تابع رای اصلی بوده و تسلیم رونوشت رای اصلی بدون رونوشت رای تصحیحی ممنوع می باشد.

رییس شعبه *- روح … س.

رأی دادگاه بدوی

پرونده کلاسه *تصمیم نهایی شماره *
خواهان ها:
۱. خانم ا. ا. ا. فرزند ا. ۲. خانم م. م. م. فرزند ج. ۳. خانم پ. ا. ا. فرزند ا. با وکالت اقای م. س. م. فرزند ا. به نشانی *و اقای ا. ن. فرزند گ. ع. به نشانی شعبه *-بلوک h- *
خواندگان:۱. سازمان *به نشانی *
۲. سازمان *با وکالت اقای م. خ. فرزند م. به نشانی *
۳. اقای م. ب. فرزند س. به نشانی *
خواسته ها:
۱. اثبات وقوع بیع
۲. الزام به تنظیم سند رسمی ملک
۳. اثبات مالکیت ( مالی غیرمنقول )

بسمه تعالی - بتاریخ ۰۹/۰۵/۱۳۹۸ در وقت فوق العاده پرونده کلاسه *تحت نظر است. با عنایت به تمامی برگ های پرونده دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و با استعانت از خداوند متعال به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می نماید.:

" رای دادگاه "

در خصوص دادخواست اقایان م. س. م. و ا. ن. به وکالت از خواهان ها خانم ها م. م. م. فرزند ج. و ا. و پ. شهرت هر دو اولاد ز. ع. ا. فرزند ا. ا. ( ورثه مرحوم ا. ا. ز. ع. ا. ) بطرفیت خوانده ها ۱- اقای م. ب. فرزند س. ج. ۲- سازمان *۳- سازمان *با نمایندگی حقوقی اقای خانم ش. ک. بخواسته صدور حکم به تایید وقوع و تحقق بیع مقوم به ۳۱۰۰۰۰۰ ریال و اثبات مالکیت مقوم به ۳۱۰۰۰۰۰ ریال و منفک و مجزا نمودن قدر السهم عرصه و اعیانی و ملحقات واگذاری از طریق خوانده ردیف اول به خواهان طبق قرارداد واگذاری مقدم ۳۴۸۱ مورخ ۰۲/۰۳/۸۹ از موضوع قرارداد مشارکت مدنی امضا شده بین خوانده ها و ابطال قرارداد مشارکت مدنی شماره ۷۱۳۴۴۵/۱۸۹ مورخ ۲۷/۰۷/۱۳۹۸ و متمم شماره ۷۶۶۱۸۰/۱۹۰ مورخ ۰۸/۰۹/۱۳۹۰ ( ازبابت مشارکت و ترهین ) به نسبت این قدرالسهم و نیز ترهین مندرج در سند سازمانی شماره مسلسل ۴۳۰۸۷ سازمانی مقوم به ۳۱۰۰۰۰۰ ریال و ابطال سند سازمانی انتقال یه بانک مقوم به ۳۱۰۰۰۰۰ ریال و الزام خوانده ها به تنظیم سند انتقالی و رسمی مالکیت اپارتمان مقوم به ۳۱۰۰۰۰۰ ریال بهمراه خسارت های قانونی و حق الوکاله وکیل که وکیل های خواهان اظهار داشته اند خوانده ردیف اول برابر قرارداد واگذاری قطعه c-۱-۱۳ فاز یک *با خوانده ردیف سوم اقدام به ساخت سازمان *دامون نموده و موکلشان نیز یکدستگاه از اپارتمان های ساخته شده واقع در *را از شخص یاد شده خریداری می نماید. که پس از تکمیل تحویل نیز شده است. لیکن فروشنده در اقدامی بدون اذن و موخر بر قرارداد موکلشان ، قراردادمشارکتی عادی و سه جانبه را با دیگر خوانده ها امضا نموده و بدلیل عدم انجام تعهدات موضوع ان موجبات انتقال مبیع به خوانده ردیف دوم فراهم شده و اینک با استناد به عدم هرگونه حقی برای خوانده های ردیف سوم و در انتقال صورت گرفته خواسته موکل خود را دادخواهی نموده اندو در ادامه نیز با اشاره به مخالفت قرارداد سه جانبه با قانون عملیات بانکی بدون ربا ، عقد صحیح شرعی موکلشان به تاریخ مقدم ، عرف رایج در *بین سازندگان و اگاهی بانک از ان ، اعلام سازمان *مبنی بر ترهین بودن این اپارتمان و تعارض ان با قرارداد مشارکت مورد مناقشه و توجه به حقوق احاد مردم در مقابل سرمایه گذاران را تاکیدی بر ادعای خویش بیان داشته اند نماینده سازمان بعنوان مالک اولیه با اذعان به انتقال ملک به بانک خوانده دعوا را متوجه سازمان متبوع خویش ندانسته است.با عنایت به قرارداد مستند خواهان و اینکه در متن ان به پیش فروش بودن ان استناد شده که اماده نبودن سند رسمی ان کاملا مبرهن است.از طرفی قراردادهای ملکی در مناطق ازاد تا قبل از صدور سند رسمی تابع ایین نامه اجرایی نحوه استفاده از زمین و منبع ملی در مناطق ازاد موضوع ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق ازاد تجاری - صنعتی *می باشد. که برابر مواد ۱۲ تا ۱۴ ان انتقال رسمی ملک به متقاضیان تنها بعد از احداث ساختمان امکانپذیر می باشد. و تا قبل از ان هرگونه قراردادی نسبت به املاک واگذار شده به متقاضیان نیازمند اذن سازمان *می باشد. و تنها استثنای ان امکان اخذ تسهیلات توسط متقاضی می باشد. که در راستای امکان استفاده از تسهیلات و رونق ساختمان قانونگذار قراردادهای واگذاری را نسبت به بانکها رسمی اعلام نموده تا بتوانند با اطمینان از این قراردادها به متقاضیان تسهیلات اعطا نمایند و ایراد رسمی نبودن قرارداد مشارکت را به کناری می نهد و بدیهی است.برای بانکها تنها راه اطمینان از صحت قرارداد واگذاری مراجعه به سازمان *می باشد. که این اقدام در قالب قراردادهای مشارکت انجام می گیرد که در ان سازمان نیز انتقال قرارداد به بانک را در صورت عدم اجرای تعهد متقاضی پذیرا می شود. و سایر قراردادهای خارج از این مجرا بدلیل مخالفت با قانون و حقوق اشخاص ثالث ( در موضوع دعوای کنونی بانک ) قابل استناد نمی باشند اینکه اشخاص با اعتماد به حسن سابقه کسی و اطمینان به اینکه تعهدات وعده دار خود را انجام خواهد داد با وی معامله کنند بدون اینکه تشریفات قانونی را رعایت نمایند در مقابل ثالثی که با رعایت قانون اقدام خود را رسمیت بخشیده اثر حقوقی نخواهد داشت رعایت تشریفات قانونی جهت حفظ اعتماد عمومی در امضای قرارداد ها بوده و شخصی که بدون رعایت چنین تشریفاتی اقدام به امضای قراردادی نماید. در واقع حق قانونی خود را از منظر دیگران پنهان داشته و در زمان تعارض حقوق وی با اشخاص قانونمدار نمی تواند از همان قانون بهره برد به بیان ساده تر نمی توان انچه را قانون در رسمیت بخشیدن به معاملات غیر منقول حکم نموده نادیده انگاشت سپس از همان قانون توقع داشت بی قانونی وی را که موجب اخلال در حقوق اشخاص قانونمدار شده را نادیده انگارد قانونگذار نیز در مواد قانونی پیش گفته که زیر مجموعه ماده ۲۲ قانون ثبت می باشند به صراحت قراردادهای مخالف تشریفات ثبتی را از قلمرو حمایت خود خارج ساخته است.و مهمترین هدف ان نیز محافظت از قراردادهای عموم جامعه از تعرض قرارداهای پنهانی بوده که هیچ امکانی برای احراز وقوع ان برای شخص نااگاه وجود ندارد. و از سویی قراردادهای بین اشخاص از امور خصوصی بوده و رسمیت بخشیدن به ان از مقوله احکام عمومی بوده و در فرض احراز حقیقت معامله ای به تاریخ مقدم بر معامله کننده رسمی ، اقدام معامل مقدم در رسمیت نبخشیدن به عمل حقوقی خویش از باب قاعده اقدام و نیز حکومت قاعده لاضرر بر تسلیط نمی تواند متضمن حقی برای وی باشد. و بیع غیر منقول عقدی تشریفاتی بوده و رسمیت بخشیدن به قرارداد از طریق قضایی برابر مقررات ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی نافی مسئولیت مدعی در رعایت تشریفات ثبتی جهت حفظ حقوق دیگران نخواهد بود ضمن اینکه اگاهی بانک از پیش فروش رفتن ملکی که در رهن وی قرارگرفته در هیچ یک از مستندات رسمی مورد تایید وی قرار نگرفته و صرف اگاهی نیز تعهد اور نخواهد بود و انچه در قانون مناطق ازاد جهت امکان سرمایه گذاری بانک ها مقرر شده تعارضی با مقررات بانکی نداشته بلکه در راستای ان بوده و حق مطالبه مازاد تملک شده را از تسهیلات گیرنده سلب نخواهد کرد و در خصوص ارای مورد اشاره نیز از انجا که ماهیت اصلی قرارداد مشارکت ترهین ماحصل ساخته شده توسط سرمایه گذار جهت بازپرداخت تسهیلات اخذ شده با شرط تملیک در زمان مقرر می باشد. و با صدور سند رسمی فرض بر معادل شدن مطالبات بانکی با وثیقه سپرده شده بوده و مازادی که بانک محروم از ان تلقی و در حق یکی از صاحبان قرارداد مقدم تعین یابد وجود نخواهد داشت تابتوان بطلان قرارداد مشارکت را خواستار شد به بیان ساده تر وثیقه تا سقف مطالبات توسط مرتهن قابل وصول است.و تاخیر مرتهن جهت معادل شدن مطالباتش با وثیقه ، در طلبکارانی مانند بانک که مطالباتشان در طول زمان افزایش می یابد انجا که حق ثالثی ولو با سند عادی تعارض یابد قابل پذیرش نمی باشد. که در دعوای حاضر که سند رسمی صادر شده چنین فرضی به نفع خواهان وجود نخواهد داشت تا ابطال قرارداد سه جانبه مورد یابد لیکن با توجه به اینکه مرتهن بدون استفاده از شرط تملیک متعرض صدور اسناد سازمانی بنام خوانده ردیف اول نشده است.و ترجیح داده در حد مرتهن باقی بماند که در اسناد صادره از سازمان *نیز به این امر تصریح شده است.و با صدور این اسناد اراده خود را به انتقال سند بنام ر. ( م. ب. ) اعلام داشته و فرصت اعمال شرط تملیک را از دست داده است.و نسبت به قراردادهای راهن با دیگران تنها دارای حق عینی تبعی خواهد بود و با توجه به توضیحات پیش گفته ( رسمی بودن مستندات مرتهن سوای از تقدم یا تاخر قرارداد مستند خواهان ) تعارضی بین حقوق بانک با این قراردادها باقی نخواهد ماند و قرارداد تنظیمی خوانده ردیف اول در مقابل مرتهن قابل استناد نمی باشد. و در نهایت دادگاه با استناد به مواد قانونی پیش گفته و نیز مواد ۱۰ ، بند ب ماده ۱۴۰ و مواد ۲۱۹٫۲۲۰٫۹۷۵٫۱۲۵۷ و ۱۳۰۵ قانون مدنی و مواد ۲۲٫۳۴٫۴۷٫۴۸٫۷۱ و ۷۲ قانون ثبت ضمن حفظ حقوق مرتهن ( سازمان *) حکم براعلام وقوع بیع و مالکیت خواهان و ابطال انتقال به سازمان *نسبت به یکدستگاه اپارتمان واقع در فاز یک *قطعه c-۱-۱۳ *و الزام خوانده ها به انتقال سند رسمی بنام خواهان ها بهمراه هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل برابر تعرفه قانونی در حق خواهان صادر و اعلام داشته و نسبت به مازاد خواسته حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می دارد. رای صادره نسبت به خوانده ردیف اول غیابی و تا بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه و سپس تا بیست روز قابل پژوهش خواهی در دادگاههای محترم تجدید نظر *بوده و نسبت به سایرین حضوری و تا بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل پژوهش خواهی در دادگاههای محترم تجدید نظر *می باشد.



رییس شعبه *- روح … س.

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

پرونده کلاسه *تصمیم نهایی شماره *

تجدیدنظرخواه: سازمان *با وکالت اقای م. خ. فرزند م. به نشانی *

تجدیدنظرخواندگان:

۱. خانم م. م. م. فرزند ج. ۲. خانم پ. ا. ا. فرزند ا. ۳. خانم ا. ا. ا. فرزند ا. با وکالت اقای م. س. م. فرزند ا. به نشانی *۲- *و اقای ا. ن. فرزند گ. ع. به نشانی *-بلوک h- *

۴. اقای م. ب. فرزند س. به نشانی *

۵. سازمان *به نشانی *

تجدیدنظرخواسته: نسبت به دادنامه شماره *مورخ ۱۳۹۸/۰۵/۱۹ صادره از شعبه *

به تاریخ بیست و نهم دی ماه نود و هشت در وقت فوق العاده جلسه شعبه *به تصدی امضایکنندگان ذیل تشکیل و پرونده پیوست تحت نظر است.دادگاه ضمن بررسی اوراق و محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و با استعانت از خداوند متعال به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می نماید.:



( ( رای دادگاه ) )

در خصوص تجدیدنظرخواهی سازمان *( با اعطای وکالت طی سند رسمی به شرکت تامین اندیش پارس ) با وکالت اقای م. خ. فرزند م. به طرفیت ۱. خانم ا. ا. ع. ا. فرزند ا. ۲. سازمان *۳. اقای م. ب. فرزند س. ۴.خانم م. م. م. فرزند ج. ۵.پ. ا. ع. ا. فرزند ا. نسبت به دادنامه شماره *مورخ ۱۳۹۸/۰۵/۱۹ صادره از شعبه *وکیل های خواهان اظهار داشته اند خوانده ردیف اول برابر قرارداد واگذاری قطعه c-۱-۱۳ فاز یک *با خوانده ردیف سوم اقدام به ساخت مجتمع مسکونی دامون نموده و موکلشان نیز یکدستگاه از اپارتمان های ساخته شده واقع در *را از شخص یاد شده خریداری می نماید. که پس از تکمیل تحویل نیز شده است.لیکن فروشنده در اقدامی بدون اذن و موخر بر قرارداد موکلشان ، قراردادمشارکتی عادی و سه جانبه را با دیگر خوانده ها امضا نموده و بدلیل عدم انجام تعهدات موضوع ان موجبات انتقال مبیع به خوانده ردیف دوم فراهم شده و اینک با استناد به عدم هرگونه حقی برای خوانده های ردیف سوم و در انتقال صورت گرفته خواسته موکل خود را دادخواهی نموده اندو در ادامه نیز با اشاره به مخالفت قرارداد سه جانبه با قانون عملیات بانکی بدون ربا ، عقد صحیح شرعی موکلشان به تاریخ مقدم ، عرف رایج در *بین سازندگان و اگاهی بانک از ان ، اعلام سازمان *مبنی بر ترهین بودن این اپارتمان و تعارض ان با قرارداد مشارکت مورد مناقشه و توجه به حقوق احاد مردم در مقابل سرمایه گذاران را تاکیدی بر ادعای خویش بیان داشته اند نماینده سازمان بعنوان مالک اولیه با اذعان به انتقال ملک به بانک خوانده دعوا را متوجه سازمان متبوع خویش ندانسته است. النهایه دادگاه محترم بدوی با این استدلال با عنایت به قرارداد مستند خواهان و اینکه در متن ان به پیش فروش بودن ان استناد شده که اماده نبودن سند رسمی ان کاملا مبرهن است.از طرفی قراردادهای ملکی در مناطق ازاد تا قبل از صدور سند رسمی تابع ایین نامه اجرایی نحوه استفاده از زمین و منبع ملی در مناطق ازاد موضوع ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق ازاد تجاری - صنعتی *می باشد. که برابر مواد ۱۲ تا ۱۴ ان انتقال رسمی ملک به متقاضیان تنها بعد از احداث ساختمان امکانپذیر می باشد. و تا قبل از ان هرگونه قراردادی نسبت به املاک واگذار شده به متقاضیان نیازمند اذن سازمان *می باشد. و تنها استثنای ان امکان اخذ تسهیلات توسط متقاضی می باشد. که در راستای امکان استفاده از تسهیلات و رونق ساختمان قانونگذار قراردادهای واگذاری را نسبت به بانکها رسمی اعلام نموده تا بتوانند با اطمینان از این قراردادها به متقاضیان تسهیلات اعطا نمایند و ایراد رسمی نبودن قرارداد مشارکت را به کناری می نهد و بدیهی است.برای بانکها تنها راه اطمینان از صحت قرارداد واگذاری مراجعه به سازمان *می باشد. که این اقدام در قالب قراردادهای مشارکت انجام می گیرد که در ان سازمان نیز انتقال قرارداد به بانک را در صورت عدم اجرای تعهد متقاضی پذیرا می شود. و سایر قراردادهای خارج از این مجرا بدلیل مخالفت با قانون و حقوق اشخاص ثالث ( در موضوع دعوای کنونی بانک ) قابل استناد نمی باشند اینکه اشخاص با اعتماد به حسن سابقه کسی و اطمینان به اینکه تعهدات وعده دار خود را انجام خواهد داد با وی معامله کنند بدون اینکه تشریفات قانونی را رعایت نمایند در مقابل ثالثی که با رعایت قانون اقدام خود را رسمیت بخشیده اثر حقوقی نخواهد داشت رعایت تشریفات قانونی جهت حفظ اعتماد عمومی در امضای قرارداد ها بوده و شخصی که بدون رعایت چنین تشریفاتی اقدام به امضای قراردادی نماید. در واقع حق قانونی خود را از منظر دیگران پنهان داشته و در زمان تعارض حقوق وی با اشخاص قانونمدار نمی تواند از همان قانون بهره برد به بیان ساده تر نمی توان انچه را قانون در رسمیت بخشیدن به معاملات غیر منقول حکم نموده نادیده انگاشت سپس از همان قانون توقع داشت بی قانونی وی را که موجب اخلال در حقوق اشخاص قانونمدار شده را نادیده انگارد قانونگذار نیز در مواد قانونی پیش گفته که زیر مجموعه ماده ۲۲ قانون ثبت می باشند به صراحت قراردادهای مخالف تشریفات ثبتی را از قلمرو حمایت خود خارج ساخته است.و مهمترین هدف ان نیز محافظت از قراردادهای عموم جامعه از تعرض قرارداهای پنهانی بوده که هیچ امکانی برای احراز وقوع ان برای شخص نااگاه وجود ندارد. و از سویی قراردادهای بین اشخاص از امور خصوصی بوده و رسمیت بخشیدن به ان از مقوله احکام عمومی بوده و در فرض احراز حقیقت معامله ای به تاریخ مقدم بر معامله کننده رسمی ، اقدام معامل مقدم در رسمیت نبخشیدن به عمل حقوقی خویش از باب قاعده اقدام و نیز حکومت قاعده لاضرر بر تسلیط نمی تواند متضمن حقی برای وی باشد. و بیع غیر منقول عقدی تشریفاتی بوده و رسمیت بخشیدن به قرارداد از طریق قضایی برابر مقررات ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی نافی مسئولیت مدعی در رعایت تشریفات ثبتی جهت حفظ حقوق دیگران نخواهد بود ضمن اینکه اگاهی بانک از پیش فروش رفتن ملکی که در رهن وی قرارگرفته در هیچ یک از مستندات رسمی مورد تایید وی قرار نگرفته و صرف اگاهی نیز تعهد اور نخواهد بود و انچه در قانون مناطق ازاد جهت امکان سرمایه گذاری بانک ها مقرر شده تعارضی با مقررات بانکی نداشته بلکه در راستای ان بوده و حق مطالبه مازاد تملک شده را از تسهیلات گیرنده سلب نخواهد کرد و در خصوص ارای مورد اشاره نیز از انجا که ماهیت اصلی قرارداد مشارکت ترهین ماحصل ساخته شده توسط سرمایه گذار جهت بازپرداخت تسهیلات اخذ شده با شرط تملیک در زمان مقرر می باشد. و با صدور سند رسمی فرض بر معادل شدن مطالبات بانکی با وثیقه سپرده شده بوده و مازادی که بانک محروم از ان تلقی و در حق یکی از صاحبان قرارداد مقدم تعین یابد وجود نخواهد داشت تابتوان بطلان قرارداد مشارکت را خواستار شد به بیان ساده تر وثیقه تا سقف مطالبات توسط مرتهن قابل وصول است.و تاخیر مرتهن جهت معادل شدن مطالباتش با وثیقه ، در طلبکارانی مانند بانک که مطالباتشان در طول زمان افزایش می یابد انجا که حق ثالثی ولو با سند عادی تعارض یابد قابل پذیرش نمی باشد. که در دعوای حاضر که سند رسمی صادر شده چنین فرضی به نفع خواهان وجود نخواهد داشت تا ابطال قرارداد سه جانبه مورد یابد لیکن با توجه به اینکه مرتهن بدون استفاده از شرط تملیک متعرض صدور اسناد سازمانی بنام خوانده ردیف اول نشده است.و ترجیح داده در حد مرتهن باقی بماند که در اسناد صادره از سازمان *نیز به این امر تصریح شده است.و با صدور این اسناد اراده خود را به انتقال سند بنام ر. ( م. ب. ) اعلام داشته و فرصت اعمال شرط تملیک را از دست داده است.و نسبت به قراردادهای راهن با دیگران تنها دارای حق عینی تبعی خواهد بود و با توجه به توضیحات پیش گفته ( رسمی بودن مستندات مرتهن سوای از تقدم یا تاخر قرارداد مستند خواهان ) تعارضی بین حقوق بانک با این قراردادها باقی نخواهد ماند و قرارداد تنظیمی خوانده ردیف اول در مقابل مرتهن قابل استناد نمی باشد. و در نهایت دادگاه با استناد به مواد قانونی پیش گفته و نیز مواد ۱۰ ، بند ب ماده ۱۴۰ و مواد ۲۱۹٫۲۲۰٫۹۷۵٫۱۲۵۷ و ۱۳۰۵ قانون مدنی و مواد ۲۲٫۳۴٫۴۷٫۴۸٫۷۱ و ۷۲ قانون ثبت ضمن حفظ حقوق مرتهن ( سازمان *) حکم براعلام وقوع بیع و مالکیت خواهان و ابطال انتقال به سازمان *نسبت به یکدستگاه اپارتمان واقع در فاز یک *قطعه c-۱-۱۳ *و الزام خوانده ها به انتقال سند رسمی بنام خواهان ها بهمراه هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل برابر تعرفه قانونی در حق خواهان صادر و اعلام داشته و نسبت به مازاد خواسته حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می دارد. تجدیدنظرخواه ظرف مهلت قانونی نسبت به دادنامه صادره تجدیدنظرخواهی نموده است. پرونده جهت رسیدگی به تجدیدنظرخواهی ایشان به این دادگاه ارجاع شده است.این دادگاه با مداقه در اوراق ومحتویات پرونده و استدلالات دادگاه محترم بدوی و صراحت ماده ۷۸۱ قانون مدنی که بیان می دارد. اگرمال مرهون به به قیمتی بیش از طلب مرتهن فروخته شود. مازاد مال مالک ان است.و اگر بر عکس حاصل فروش کمتر باشد. مرتهن باید برای نقیصه به راهن رجوع کند ، و همچنین اولا: در خصوص حق فروش توسط اقای ب. به دلیل منع ایشان در قرارداد با سازمان *با توجه به اینکه ذینفع این شرط ( عدم فروش ) سازمان یاد شده بوده که تاکنون از این حق خود استفاده ننموده لذا طبق اصل نسبی بودن قراردادها ارتباطی به قرارداد سه جانبه نداشته و بانک ذینفع این شرط نبوده تا بدان تمسک جسته و ابطال اقدامات اقای ب. را بتواند خواستار شود.؛ ثانیا: با توجه به اینکه در قرارداد سه جانبه سازمان به درخواست بانک ملک را بنام بانک یا هر شخصی که اعلام نماید. انتقال خواهد داد که در موضوع دعوا بنام اقای ب. انتقال یافته که با این وصف بانک از شرط خود در قرارداد سه جانبه مبنی بر رهن با شرط تملیک عدول نموده و بعنوان مرتهن باقیمانده و انتقال بعدی به بانک می بایستی با رعایت مقررات قانونی فروش مال مرهونه ( قانون مدنی ) بعمل اید نه تملیک موضوع قرارداد سه جانبه؛ ثالثا: اینکه با انتقال ملک به خریداران جدید تکلیف قرارداد سه جانبه چه می شود. با توجه به اینکه در رای بدوی تعرضی به بقای این قرارداد نشده و حتی خواسته بطلان قرارداد سه جانبه رد شده و بانک می تواند مورد رهن را به فروش گذاشته و از ماحصل ان دین خود را وصول نماید. و به حق رهن بانک ها تضییع نخواهد نمود بخصوص با طرح دعوای کنونی و رای صادره تمامی خریداران از حق رهن بانک بر اپارتمان های خریداری شده اگاهی یافته اند. علیهذا نظر باینکه از سوی تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض موجهی که موجبات فسخ دادنامه بدوی را فراهم اورد ارائه نگردیده است.و دادنامه اصداری از نظر شکلی و ماهوی به نحو صحیح صادر گردیده است.این دادگاه ضمن رد تقاضای تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه دادنامه تجدیدنظرخواسته را مستندا به ماده ۳۵۸ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی عینا تایید و ابرام می نماید. رای صادره قطعی است.

مستشار شعبه *مستشار شعبه *

م. س. م. خ.

رأی شعبه دیوان عالی کشور

« بسمه تعالی

فرجام خواه: اقایان م. س. م. و ا. ن. به وکالت از خانم م. م. م. و غیره؛ *( ۲ ) *

فرجام خوانده: اقای م. ب. و غیره به نشانی منعکس در دادخواست

فرجام خواسته: دادنامه شماره */۵/۱۹ صادره از شعبه *

تاریخ ابلاغ دادنامه به فرجام خواه: ۹۸/۵/۲۹

مرجع رسیدگی: شعبه *

هیات شعبه اقایان: م. ع. پ. ( رییس ) س. ا. م. ( مستشار ) دکتر ر. خ. ( ع. معاون )

خلاصه جریان پرونده:

در پرونده کلاسه *خانم ها ۱- م. م. م. ا. ۲- ا. ع. ا. ا. ۳- پ. ع. ا. با وکالت اقایان م. س. و ا. ن. دادخواستی به طرفیت ۱- اقای م. ب. ۲- سازمان *۳- سازمان *کیش به خواسته صدور حکم به تایید وقوع و محقق بیع ۲- اثبات مالکیت ۳- صدور حکم به ابطال قرارداد مشارکت مدنی *۰ مورخ ۹۰/۹/۸ ( از بابت مشارکت و ترهین ) به قدرالسهم عرصه و اعیانی و ملحقات واگذاری به موکل مطابق مفاد قرارداد مقدم شماره و ترهین مندرج در سند سازمانی شماره ۴۳۰۸۷ طی و تفکیک و مجزی نمودن اپارتمان موصوف از موضوع قرارداد مشارکت مدنی ۴- صدور حکم به ابطال سند انتقالی مالکیت اپارتمان از طریق سازمان *کیش ( اداره ثبت اسناد و املاک کیش ) به نام سازمان *۵- الزام خواندگان به تنظیم سند انتقال رسمی مالکیت اپارتمان موصوف به نام موکل و خسارت دادرسی تقدیم دادگاه نموده ضمن دادخواست توضیح داده خوانده ردیف یک در قالب نام تجاری دامون *ساختمان های متعددی در قالب پیش فروش منتقل کرده است.نامبرده طی قرارداد واگذاری ۱۶/۵۴۶۶۰۵ مورخه ۸۸/۱۱/۱۵ اقدام به خرید قطعه ۱۳- ci به مساحت ۷۲۰۰ مترمربع واقع در *از خوانده ردیف سوم ( سازمان *کیش ) خریداری نموده پیش فروش مطابق پروانه و نقشه های مصوب شهرسازی تحت نام دامون ۶ شروع به اشخاص انتقال یافته در این راستا مورث موکلین مرحوم ا. ا. طی مبایعه نامه ۳۴۸۱-۸۹/۳/۲ اقدام به خریداری قطعی تمامی ششدانگ یک دستگاه اپارتمان به مساحت حدود ۵۵ مترمربع در *۶ همراه متعلقات و ملحقات نموده فروشنده متعهد شده تا تاریخ ۹۱/۴/۱ مورد معامله را تکمیل و تحویل نماید. که این صورت پذیرفته و از ان تاریخ اپارتمان در تصرف و انتفاع مالکانه مورث موکلین در زمان حیات وی و پس از ان در تصرف موکلین قرار گرفته اخیرا موکلین متوجه شدند بدون اطلاع و اجازه موکلین خوانده ردیف یک اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت مدنی به شماره ۸۹/۷/۲۷ با سازمان *( خوانده ردیف ۲ ) با هماهنگی سازمان خوانده ردیف ۳ می نماید. در ادامه به جهت عدم پرداخت تسهیلات دریافتی به بانک اقدام به تملیک اکثریت اپارتمان های احداثی از جمله اپارتمان موکلین می نماید. با توجه به مقدم بودن معامله مورث موکلین اقدام نامبردگان خلاف حقوق شرعی و قانونی موکلین صورت گرفته است.و با توجه به اینکه کلیه ثمن معامله به خوانده ردیف یک پرداخت گردیده با بیان مواردی در مورد ایراد قانونی و ابهامات در مورد قرارداد مشارکت مدنی اقای ب. با سازمان *و مطالب تفصیلی بیشتر تقاضای رسیدگی به شرح خواسته را نموده دادگاه طی دادنامه شماره */۵/۱۹ ضمن انعکاس خواسته خواهان ها و خلاصه جریان پرونده و ایراد خوانده ردیف ۳ ( سازمان *کیش ) مبنی بر عدم توجه دعوی به وی با این استدلال که با عنایت به قرارداد مستند خواهان و اینکه در متن ان پیش فروش بودن ان استناد شده که اماده نبودن سند رسمی ان کاملا مبرهن است.از طرفی قراردادهای ملکی در مناطق ازاد تا قبل از صدور سند رسمی تابع ایین نامه اجرایی نحوه استفاده از زمین و منبع ملی در مناطق ازاد موضوع ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق ازاد تجاری صنعتی *می باشد. و تا قبل از ان هر گونه قراردادی نسبت به املاک واگذار شده به متقاضیان نیازمند اذن سازمان *می باشد. و تنها استثنای ان امکان اخذ تسهیلات توسط متقاضی می باشد. که در راستای امکان استفاده از تسهیلات و رونق ساختمان قانونگذار قراردادهای واگذاری را نسبت به بانکها رسمی اعلام نموده تا بتواند با اطمینان از این قراردادها به متقاضیان تسهیلات اعطای نماید. و ایراد رسمی نبودن قرارداد مشارکت را به کناری می نهد و بدیهی است.برای بانکها تنها راه اطمینان از صحت قرارداد واگذاری مراجعه به سازمان *می باشد. که این اقدام در قالب قراردادها مشارکت انجام می گیرد که در ان سازمان نیز انتقال قرارداد به بانک را در صورت عدم اجرای تعهد متقاضی پذیرا می شود. و سایر قراردادهای خارج از این مجری به دلیل مخالفت با قانون و حقوق اشخاص ثالث ( در موضوع دعوی کنونی بانک ) قابل استناد نمی باشد. اینکه اشخاص با اعتماد به حسن سابقه کسی و اطمینان به اینکه تعهدات و عده دار خود را انجام خواهد داد با وی معامله کند بدون اینکه تشریفات قانونی را رعایت کند در مقابل ثالثی که با رعایت قانون اقدام خود را رسمیت بخشیده اثر حقوقی نخواهد داشت رعایت تشریفات قانونی جهت حفظ اعتماد عمومی در امضای قراردادها بوده و شخصی که بدون رعایت چنین تشریفاتی اقدام به امضای قراردادی نماید. در واقع حق قانونی خود را از منظر دیگران پنهان می داشته با استدلالات دیگر مالا با این نظر که مرتهن بدون استفاده از شرط تملیک معترض صدور اسناد سازمان به نام خوانده ردیف اول نشده است.و توضیح داده در حد مرتهن باقی نماند که در اسناد صادره از سازمان *کیش نیز به این امر تصریح شده است.و با صدور این اسناد اراده خود را به انتقال سند به نام ر. ( م. ب. ) اعلام داشته و فرصت اعمال شرط تملیک را از دست داده است.و نسبت به قراردادهای راهن با دیگران تنها دارای حق عینی تبعی خواهد بود و با توجه به توضیحات پیش گفته ( رسمی بودن مستندات مرتهن سوای از تقدم و تاخر قرارداد مستند خواهان ) تعارضی بین حقوق بانک با این قراردادها باقی نخواهد ماند و قراردادهای تنظیمی خوانده ردیف اول در مقابل مرتهن قابل استناد نمی باشد. و در نهایت دادگاه حکم به اعلام وقوع بیع و مالکیت خواهان و ابطال انتقال به سازمان *نسبت به یک دستگاه اپارتمان واقع در فاز یک *و الزام خوانده ها به انتقال سند رسمی به نام خواهان به همراه هزینه دادرسی … درحق خواهان صادر می نماید. نسبت به مازاد خواسته حکم به بیحقی خواهان صادر می نماید. این رای در تاریخ ۹۵/۵/۲۹ به وکلای خواهان ابلاغ شده در تاریخ … فرجام خواهی نموده پرونده به دیوان عالی کشور ارسال به این شعبه ارجاع به کلاسه فوق ثبت شده است.

هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردیده پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد:

رای شعبه

قطع نظر از اینکه شماره و تاریخ ثبت دادخواست فرجامی در پرونده مشاهده نشده اساسا اوراق قضایی پرونده که حاوی رسیدگی های دادگاه در اوقات رسیدگی و تشکیل جلسات باشد. به نظر نرسیده ، به عبارتی اوراق پیوست دلالتی بر تکمیل پرونده محاکماتی ندارد. لذا پرونده بعد اتخاذ رای نمی باشد. به دادگاه صادرکننده رای ارسال پرونده با رفع نقایص ذکر شده در فوق در ثانی به دیوان عالی کشور ارسال شود. . / ل-۱۳۹۹/۵/۲۶

شعبه *

رییس: م. ع. پ. مستشار: س. ا. م.

عضو معاون: دکتر ر. خ.

رأی شعبه دیوان عالی کشور

« بسمه تعالی

فرجام خواه: اقایان م. س. م. و ا. ن. به وکالت از خانم ها م. م. م. ، ا. و پ. هر دو ا. ع. ا.

فرجام خوانده: ۱- اقای م. ب. ؛ *، دفتر فروش دامون کیش ۲- سازمان *؛ *، سازمان *۳- سازمان *؛ *، سازمان *

: دادنامه شماره */۵/۱۹ و اصلاحیه */۶/۱۱ صادره از شعبه *

تاریخ ابلاغ دادنامه به فرجام خواه: ۹۸/۵/۲۹ تاریخ وصول دادخواست فرجامی: ۹۸/۶/۲۶

مرجع رسیدگی: شعبه *

هیات شعبه اقایان: م. ع. پ. ( رییس ) س. ح. ا. م. ( مستشار )

خلاصه جریان پرونده:

پیرو گزارش و رای شماره */۴/۳۱ این شعبه و ارجاع به دادگاه صادرکننده رای در جهت تکمیل پرونده پس از وصول پرونده و رفع نقیصه تذکاری این شعبه پرونده به دیوان عالی کشور ارسال به این شعبه ارجاع به کلاسه فوق ثبت شده است.

هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردیده پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد:

رای شعبه

قطع نظر از اینکه دادگاه سوابق مربوط به معاملات انجام شده اعم از سابقه قرارداد مشارکت مدنی و ترهین و سیر نقل و انتقالات انجام شده پس از عقد بیع مورد ادعای خواهان ( فرجام خواه ) را ملاحظه ننموده و سابقه ثبتی را استعلام نکرده در اولین جلسه رسیدگی با حضور وکلای خواهانها و نماینده احد از خواندگان ( سازمان خوانده ) بدون حضور دیگر خواندگان و یا وصول لایحه از انان و ایراد خوانده حاضر به عدم توجه دعوی ، مبادرت به ختم رسیدگی و صدور دادنامه فرجام خواسته نموده علاوه بر ایرادات فوق ایرادات ذیل بر رای فرجام خواسته وارد است.۱-نظر به اینکه دادگاه به مواردی استناد و استدلال نموده که مورد ایراد خواندگان قرار نگرفته ، اساسا غیر از سازمان خوانده بقیه در پاسخ به دادخواست خواهان هیچگونه دفاعی ننموده اند و خوانده حاضر نیز دعوی را به جهت اینکه اپارتمان به بانک انتقال یافته متوجه خود ندانسته لیکن دادگاه چگونه استدلال کرده که انگار دفاع خواندگان را پذیرفته و مستند رای قرار داده است.از طرفی معمولا وقتی که خواندگان در جهت رد خواسته و دلایل خواهان دفاع نمی نمایند و دلایل و مدارک رد ان را ارائه نمی دهند ورود دعوی خواهان را ممکن می نماید. ۲- حسب ادعای فرجام خواه و مدارک استنادی پیوستی ، وقوع عقد بیع بین مورث خواهانها با اقای م. ب. در تاریخ ۸۹/۴/۲ منعقد شده و ثمن معامله به استثنای ۵ درصد ، تماما پرداخت شده ملک در تصرف خریداران قرار گرفته و قرارداد مشارکت مدنی و ترهین ملک و متمم قرارداد مشارکت موخرا بین خواندگان ( موضوع مشارکت مدنی ) واقع شده هیچیک از خواندگان هم ایرادی ننموده اند و دلایل توجیهی مبنی بر مشروعیت اقدام خود را به دادگاه اعلام نکرده اند با کیفیت موصوف استدلال دادگاه به رد خواسته خواهانها فاقد توجیه قانونی و شرعی است.اولا با قبول بیع مقدم از سوی دادگاه و مستند قرار دادن ان در رای فرجام خواسته به موجب سند عادی بیع و تایید مشروعیت قانونی ان رسمیت ندادن ان به معنای سلب و زوال مالکیت مشتری نمی باشد. و دادگاه نیز در قسمت اول به خوبی استدلال نموده ولی در ادامه در جهت توجیه استدلال خود به عدم رسمیت ان قبل از عقد رهن در توجیه حفظ رهن استدلال نموده است.که خلاف قاعده کلی و مبنای قانونی است.زیرا خواهانها در مورد رسمیت دادن بیع نیز اقدام نموده اند و تاخیر در اقدام از موجبات قانونی روال و مقتضای عقد بیع که انتقال مالکیت است.نمی شود. ثانیا با ایجاد مالکیت برای خواهانها قبل از مشارکت مدنی و رهن … هر گونه نقل و انتقال در قالب یکی از اسباب ناقل قانونی بدون اذن مقدم و یا تنفیذ موخر فاقد جواز قانونی است.ثالثا از جمله اثار و مقتضای عقد بیع انتقال مالکیت است.در مانحن فیه دادگاه مالکیت خواهانها را ثابت اعلام و حکم به الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی صادر کرده از طرفی به حفظ حقوق مرتهن در موضوع خواسته رای صادر کرده ، این استدلال به معنای اینست که دادگاه عقد رهن موخر را بدون اذن قبلی و تنفیذ بعدی پذیرفته. رابعا وقتی که عقد بیع مقدم محرز و مسلم شده و دادگاه هم همینگونه استدلال کرده عقد مشارکت مدنی و متمم ان بدون اذن مالک دخالت در مالکیت دیگری است.بنابراین حکم به بیحقی خواهانها در مورد خواسته ابطال عقد مشارکت مدنی و متمم ان به قدرالسهم خواهانها و انتقال ان از طریق سازمان *به سازمان *نیز محل ایراد اساسی است.خامسا جهل طرفین قرارداد مشارکت مدنی و فرض صحیح بودن هم از موجبات قانونی اسقاط حقوق مالکانه مشتری نمی باشد. چنانچه در این راستا خسارتی به بانک مرتهن وارد شده باشد. ، حق مراجعه به سبب ورود خسارت برای زیاندیده محفوظ است.به عبارت دیگر جهل به موضوع برای مرتهن و یا انتقال گیرنده و طرفین انعقاد عقد مشارکت مدنی در مورد مبیع که قبلا در مالکیت غیر قرار گرفته و از مالکیت بایع منتزع گردیده ایجاد نمی کند. ایراد دیگر به رای فرجام خواسته اینست که به نظر دادگاه ، مالکیت بانک مرتهن نسبت به یک دستگاه اپارتمان مورد اختلاف را محرز دانسته ، در اینجا این سیوال که قابل طرح است.وقتی که ملک مورد ترافع ابتدا در مالکیت بانک مرتهن استقرار یافته با وصف مالکیت بانک ، رابطه بین مرتهن و راهن منتفی گردیده ، به دیگر سخن با تسلط مالکانه بانک بر مبیع استمرار رهن معنایی ندارد. دادگاه با وجود مرتفع شدن رهن دعوی خواهان را ثابت تشخیص ، ضمن صدور حکم به اعلام وقوع بیع و مالکیت خواهان و ابطال انتقال به سازمان *بدون قرارداد ثانویه حق مرتهن را مجددا احیای نموده درحالیکه این استدلال بدون قرارداد رهن جدید فاقد توجیه قانونی می باشد. ضمن اینکه وضعیت ثبتی ملک ( در مورد اپارتمان ) از حیث رهن و مالکیت ، استعلامی به عمل نیامده است.بنا به مراتب رای فرجام خواسته که بدون رسیدگی و توجه به جهت و معانی فوق صادر گردیده نقض ، مستندا به بند الف از ماده ۴۰۱ قانون ایین دادرسی مدنی با نقض رای فرجام خواسته پرونده را برای رسیدگی به دادگاه صادرکننده رای ارجاع می نماید. / ل-۱۳۹۹/۱۰/۷

شعبه *

رییس: م. ع. پ. مستشار: س. ا. م.