رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوای آقایان م.ج. و ن.ه. به وکالت از خانم م. ر.م. به طرفیت آقای س. ح.پ. ق. با وکالت خانم م. ب. و آقا ی م. ش.پ. و ب. م.، به خواسته ابطال سند شماره 31114-1388/12/22 و سند رهنی 31115 – 1388/12/22 دفترخانه کرج و خسارات دادرسی و دعوای آقای س. ح.پ. ق. با وکالت خانم ف.ف. به طرفیت خانم م. ر.م. با وکالت آقایان م.ج. و ن.ه. و آقایان م.ق. و الف.الف. و ب. م. به خواسته الزام خواندگان ردیف اول و دوم و سوم به تنظیم سند رسمی انتقال و مالکیت پلاک ثبتی ... و ابطال سند رسمی شماره 84990 دفترخانه ملارد، میان خواندگان ردیف اول و دوم و سوم و اجرت‌المثل ایام تصرف و خسارت تأخیر تأدیه و وجه التزام؛ بدین شرح که وکلای خواهان دعوی اصلی اظهارداشته‌اند؛ حسب محتویات پرونده کیفری خوانده ردیف اول با همدستی خانمی به نام س.م. در دفترخانه شهریار مبادرت به تنظیم سند جعلی نموده سپس با سند وکالت جعلی خوانده ردیف اول ملک را به خوانده ردیف دوم منتقل نمود و سپس ملک در رهن ب. م. قرار گرفته است که خوانده ردیف اول نیز با تقدیم دادخواستی تقاضای ابطال سند رسمی انتقال مالکیت میان خواهان دعوای اصلی و خواندگان ردیف دوم و سوم دعوای مرتبط را به لحاظ اینکه وی آپارتمان را پیش خرید نموده بوده است و ایشان در زمانی که وی در زندان بوده است ملک را بدون اذن وی به خواهان دعوای اصلی منتقل نموده‌اند و وکلای خواهان دعوای اصلی دفاع نموده‌اند که موکل ایشان دارای مالکیت رسمی بر ملک است و در خصوص شکایت کیفری خواهان دعوای مرتبط قرار منع تعقیب صادر شده است و سپس قرار صادره در دادگاه تأیید شده است و خواهان دعوای اصلی و خواندگان ردیف دوم و سوم دعوای مرتبط از اتهام جعل و فروش مال غیر بر اساس قرار منع تعقیب صادره برائت حاصل نموده‌اند. وکیل خواهان دعوای مرتبط اظهار داشته که قبل از مالکیت خواهان دعوای اصلی، موکل وی دارای مالکیت بوده است و نقل مالکیت به خواهان دعوای اصلی صحیح منتقل نشده است زیرا در قرارداد پیش فروش که موکل وی آپارتمان را خریداری نموده است شرطی است که وی تا زمان تنظیم سند رسمی به نام وی حق انتقال به غیر را ندارد. وکلای خواهان دعوای اصلی اظهار نموده‌اند که بر اساس ظهر بیع نامه ملک به موکل ایشان منتقل شده است. دادگاه با توجه به اینکه: 1- در تبصره 1 ماده 6 قرارداد میان خواندگان ردیف دوم و سوم و خواهان دعوای مرتبط آمده است: "... مادامیکه این قرارداد فسخ یا ملغی نشده است فروشنده حق هیچگونه معامله یا منتج به نقل ‌و انتقال ولو به صورت صلح حقوق به وکالت، اجاره و غیره را نسبت به مورد معامله ندارد.... ". هر دو خواهان و درخواستها منشأ مالکیت خود را سند حاضر می‌دانند فلذا با اعتقاد به اینکه قرارداد مذکور صحیح است و دارای آثار برای خود حقوقی قائل هستند و در ماده 959 قانون مدنی آمده است: هیچکس نمی‌تواند به طور کلی حق تمتع و یا حق اجراء تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب نماید. بر اساس ماده 190 قانون مدنی شرایط صحت معاملات بیان شده است که در صورت تحقق شرایط مذکور عقد به صورت صحیحی واقع می‌شود که در عقودی که فقط با تحقق شرایط چهارگانه مندرج در ماده 190 قانون مدنی منعقد می‌شود عقود رضایی می گویند و در قراردادها و عقودی که علاوه بر شرایط چهارگانه مندرج در ماده 190 قانون مدنی نیاز به تحقق امر دیگری جهت انعقاد عقد صحیح باشد عقد تشریفاتی می­گویند که از آن جمله است در وقف نیاز به قبض است یا در عقد نکاح نیاز به لفظ عربی می‌باشد... در عقد بیع که طرفین پرونده حاضر، قرارداد مورخ 1386/8/14 را عقد بیع می‌دانند شرطی علاوه بر شرایط مندرج در ماده 190 قانون مدنی جهت انعقاد عقد صحیح نیاز نیست. و تنظیم سند رسمی بیع جزء آثاری است که از نظر قانون برای شناسایی مالک در ادارات و دادگاه‌ها پیش‌بینی شده است. با توجه به اینکه در ماده 232 قانون مدنی شرطی که مفسدات، ولیکن موجب فساد عقد نمی‌گردد ذکر شده است که از جمله آن شرطی است که نامشروع است و شرط نامشروع به شرطی گفته می‌شود که خلاف شرع یا قانون باشد. در ماده 30 قانون مدنی بیان شده است هر مالکی نسبت به مالکیت خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. تصرف به دو نوع: تصرف مادی و حقوقی تقسیم می‌گردد که در تصرف مادی مال به صورت فیزیکی در اختیار شخص است و وی می‌تواند انواع انتفاعات را از آن ببرد و در تصرف حقوقی شخص می‌تواند نسبت به مالکیت خویش تصرف حقوقی انجام داده و آن را منتقل کند یا به رهن بگذارد و بر روی مال عمل حقوقی انجام دهد. بر اساس شرایط منردج در قرارداد مورخ 1386/8/14 شرط شده است که تا زمانی که معامله فسخ یا ملغی نشده است که مفهوم مخالف آن این است که تا زمانی که معامله دارای شرایط صحت است و به قوت خود باقیست خریدار نتواند در آن تصرفات مالکانه حقوقی انجام دهد که این امر منطبق بر قسمت آخر ماده 959 قانون مدنی است و امری باطل و با توجه به اینکه شرط مذکور در ذیل بیع (قرارداد مورخ 1386/8/14) آمده است جزء شرایط ضمن عقد است و با توجه به اینکه برخلاف قانون است شرط مذکور باطل است و علت اینکه جزء بند 233 قانون مدنی نیست این است که خریدار از کل تصرفات در ملک منع نشده است تا گفت خلاف مقتضای عقد است و فقط خریدار از تصرفات حقوقی منع شده است و منعی در خصوص تصرفات مادی در قرارداد ذکر نشده است و با این وصف دفاع وکیل خواهان دعوای مرتبط بر اینکه انتقال ملک بر اساس ظهر بیع نامه به خواهان دعوای اصلی صحیح صورت نگرفته است باطل بوده و رد می‌گردد. 2- با توجه به محتویات پرونده کیفری شعبه اول باز پرسی به شماره دادنامه 900997266270131302 که در شعبه 101 کیفری دادگاه عمومی ملارد به شماره دادنامه 9009972660801631 قرار منع تعقیب صادر شد بازپرسی در خصوص خواندگان ردیف اول تا سوم دعوای مرتبط از بزه جعل و فروش مال غیر در خصوص شکایت آقای س. ح.پ. تأیید شده است که حاکی از این است که در نقل‌ و انتقال مذکور ایراد و اشکالی وجود نداشته است 3- بر اساس اقاریر خوانده ردیف اول در پرونده کیفری به کلاسه 903367 وی با همدستی با خانمی به نام س.م. در خصوص جعل وکالت‌نامه و سپس فروش ملک به خوانده ردیف دوم دعوای اصلی و سپس به رهن گذاشتن ملک اقرار نموده است. کپی شناسنامه جعلی مورد استفاده نیز با شناسنامه واقعی خواهان مطابقت داده شده است که عکس آن و شماره سریال شناسنامه با شناسنامه خواهان مغایرت داشته و منجر به محکومیت کیفری خواندگان ردیف اول و دوم دعوای اصلی و ابطال وکالت‌نامه جعلی شده است که دادنامه مذکور قطعیت یافته است و خوانده ردیف اول حبس و محکومیت ناشی از دادنامه مذکور را تحمل نموده و از زندان آزاد شده است 4-با توجه به ابطال وکالت‌نامه مجعول که در دادنامه شعبه کیفری ابطال شده است سند شماره 31114-1388/12/22 دفترخانه شماره کرج که بر اساس اختیار وکالت خوانده ردیف اول در فروش ملک تنظیم شده است با از بین رفتن در فروش از ناحیه مالک رسمی فضولی خواهد بود و با توجه به دادخواست ابطال سند مذکور از ناحیه مالک رسمی که ظهور عملی در عدم تنفیذ معامله مذکور دارد معامله از حالت غیر نافذ به باطل تغییر وضعیت قرار خواهد داد. با توجه به اینکه در ماده 362 قانون مدنی بر اساس حکم قانون ضمان درک بیع در بند 2 ماده مذکور بر عهده فروشنده قرارداده شده است و ضمان درک نیز مربوط به زمانی است که مال مورد معامله مستحق الغیر درآید و زمانی که مالی مستحق الغیر باشد معامله نسبت به آن معامله فضولی خواهد بود که بر اساس حکم قانون قابلیت ابطال دارد 5- در خصوص سند رهنی نیز با توجه به اینکه مالک ناشی از سند شماره 31114-1388/12/22 دفترخانه کرج آن را در قبال بدهی خویش به رهن گذاشته است و مالکیت وی نیز به علت عدم تنفیذ معامله از ناحیه مالک رسمی ملک بر مال مستقر نشده است و از بین رفته است فلذا دفاع ب. در خصوص اینکه با احراز مالکیت نسبت به رهن ملک اقدام نموده است گرچه صحیح است اما با توجه به اینکه مالکیت ظاهری با مالک بوده است و مالکیت وی از طریق قانونی حاصل نشده است فلذا این احراز مالکیت نیز دارای اثر قانونی به علت تقلب راهن نیست و قابلیت پذیرش ندارد. فلذا دادگاه با توجه به استدلالهای مذکور حکم به ابطال اسناد رسمی شماره 31114 -1388/12/22 و سند رهنی 31115-1388/12/22 دفترخانه کرج و محکومیت خواندگان به صورت مساوی به پرداخت مبلغ یازده میلیون و سیصد و شصت و نه هزار ریال بابت خسارات دادرسی در حق خواهان می‌نماید. در خصوص خواسته‌های مندرج در دادخواست مرتبط به توجه به استدلالهای مندرج در دادنامه مبنی بر انتقال صحیح ملک به خواهان دعوای اصلی حکم بر بیحقی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
معاون قضایی دادرس شعبه سوم دادگستری ملارد - ذوالفقاری

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

به موجب قسمتی از رأی شماره 9109972660600707 شعبه سوم دادگاه محترم حقوقی شهرستان ملارد، در خصوص دعوای خانم م. ر. با وکالت آقایان م. ج. و ن.ه. به طرفیت 1- آقای س. ح.پ. با وکالت خانم م.ب. 2- آقای م. ش.پ. 3- ب. م. به خواسته ابطال سند شماره 31114 مورخ 1388/12/22 و سند رهنی شماره 31115 مورخ 1388/12/22 دفترخانه شماره ... کرج و خسارات دادرسی، به شرح استدلالی که در رأی بدوی به عمل آمده و به استناد مواد قانونی مندرج در دادنامه، ضمن پذیرش دعوای خواهان، حکم به بطلان اسناد مذکور و محکومیت خواندگان به پرداخت خسارت دادرسی به نحو تساوی به مبلغ یازده میلیون و سیصد و شصت و نه هزار ریال صادر و اعلام گردیده است. پس از ابلاغ رأی صادره، ب. م. از دادنامه مذکور تجدیدنظرخواهی کرده و پرونده به این دادگاه ارجاع شده است. دادگاه با بررسی اوراق پرونده، در خصوص قسمتی از تجدیدنظرخواهی ب. م. مبنی بر اینکه قرارداد رهن صورت گرفته بر مبنای سند مالکیت طرف قرارداد به عمل آمده و به صورت قانونی بوده است بیان می‌دارد که هرچند در زمان تنظیم قرارداد رهنی، سند مالکیت به اسم طرف قرارداد ب. بوده لیکن پس از ابطال سند مالکیت طرف قرارداد ب. و احراز اینکه سند مالکیت مذکور بر مبنای وکالت‌نامه جعلی تنظیم گردیده است کلیه تعهداتی که نسبت به سند مذکور به عمل آمده است نیز فاقد اعتبار می‌گردد و همچنین در خصوص قسمت دیگر از تجدیدنظرخواهی معترض نسبت به پرداخت خسارات دادرسی به نحو تساوی، منظور از خسارات مذکور، هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله وکلا طبق تعرفه قانونی می‌باشد و بدیهی است زمانی که خواهان جهت احقاق حق خود ناگزیر از طرح دعوی می‌گردد و محکوم‌له واقع می‌شود، محکوم‌علیه مکلف به جبران خسارات دادرسی می‌شود فلذا با توجه به مراتب مذکور، دادگاه اعتراض تجدیدنظرخواه را وارد ندانسته و مستنداً به ماده 358 از قانون آئین دادرسی مدنی، این قسمت از رأی معترض‌عنه را تأیید می‌نماید. رأی صادره قطعی است.
مستشاران شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
سیدفرخ مرتضوی - مجتبی شفیعی