رأی دادگاه بدوی
« بسمه تعالی
فرجام خواه: اقای م. ا.
فرجام خواندگان: اقایان و خانمها د. ، م. ، م. و ف. ج. ف. و م. ع. ا.
فرجام خواسته: دادنامه شماره *– ۹۹/۸/۱۵ صادره از شعبه * با توجه به اینکه مطابق قرارداد مشارکت که دلیلی در فسخ ان ارائه نشده سازنده حق فروش سه واحد اپارتمان سهم خود را پس از اخذ جواز ساخت داشته که مطابق دلایل ارائه شده پس از تقسیم واحدها مطابق ماده ۴ قرارداد و توافق شفاهی در تقسیم دو واحد هر *واحد جنوبی سهم فرجامخواندگان بعنوان مالک اولیه عرصه و واحد شمالی سهم سازنده شده است.سازنده مطابق اختیار حاصل از بند ۸/۴ قرارداد یکی از واحدهای شمالی سهم خود را به فرجامخواه و همسرش فروخته و با این وصف و نظر به اینکه مطابق مفاد قرارداد مشارکت این عمل موجب فسخ یا بطلان قرارداد مشارکت یا مبایعه نامه بین سازنده و خریدار نمی شود. موجبی برای اعلام بطلان مبایعه نامه موصوف وجود نداشته است
مرجع رسیدگی: شعبه *
هییت شعبه اقایان: و. ا. ب. ( مستشار ) و ع. م. ( ع. معاون )
خلاصه جریان پرونده:
م. و د. و خانمها ف. و م. ج. ف. و م. ع. ا. ف. با وکالت اقایان ا. م. و ا. ح. ا. دادخواستی در تاریخ ۹۹/۶/۲ به طرفیت خانم س. پ. و اقایان م. ا. و خ. ا. ن. به خواسته ابطال معامله یک واحد اپارتمان تحت پلاک ثبتی ۲۱۳۴ بخش ۲ *که بین اقای ش. ا. و خانم س. پ. بعنوان خریدار با سازنده اقای خ. ا. ن. طی مبایعه نامه شماره ۱۰۶۲۹۵ – ۹۳/۱۱/۲۱ منعقد گردیده در دادگاه حقوقی *مطرح نموده اند که پرونده مذکور در تاریخ ۹۹/۶/۳ به شعبه *ارجاع شده در دادخواست علت تقاضا عدم تقسیم ۶ واحد اپارتمان ملک مذکور و فروش واحدها قبل از تقسیم توسط سازنده اعلام و بجهت فروش اپارتمان توسط اقای خ. ا. ن. به م. ا. و خانم س. پ. قبل از تقسیم و باستناد بند ۵/۳ قرارداد اعلام بطلان معامله را تقاضا نموده اند. دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین در جلسه مورخ ۹۹/۸/۱۲ ( ص۶۹ ) با صدور دادنامه شماره *– ۹۹/۸/۱۵ ( ص۷۳ ) بعلت عدم ارائه دلیلی مبنی بر توافق صریح طرفین در تقسیم اپارتمانها با عدم پذیرش دلایل ارائه شده توسط خوانده دائر بر تقسیم عملی اپارتمانها بین مالک زمین و سازنده اعلام داشته تصرف واحدهای جنوبی توسط خواهانها انتخاب مصالح توسط مالکین برای واحدهای جنوبی بعنوان سهم خود از ملک و سایر قرائن و شواهد نمی تواند دلیل تقسیم واحدهای اپارتمان باشد. و باستناد قاعده فقهی الناس مسلطون علی اموالهم معامله موضوع مبایعه نامه عادی شماره ۱۰۶۲۹۵ – ۹۳/۱۱/۲۱ بین خ. ا. ن. بعنوان سازنده با خانم س. پ. و ش. ا. را باطل اعلام نموده است. اقای خ. ا. ن. از رای مذکور تجدید نظر خواهی نموده ( ص۹۶ ) و خانم س. پ. از ان واخواهی کرده است. ( ص۹۹ ) دادگاه پس از استماع اظهارات واخواه در جلسه مورخ ۹۹/۱۰/۲۱ ( ص۱۱۰ ) با صدور دادنامه شماره *– ۹۹/۱۰/۲۲ ( ص۱۱۳ ) ضمن رد واخواهی دادنامه واخواسته را تایید نموده است. خانم س. پ. نیز از رای اخیر تجدید نظر خواهی نموده ( ص۱۲۱ ) که شعبه *با صدور دادنامه شماره *۰۰/۲/۱۹ ( ص۱۴۲ ) با رد تجدید نظر خواهی نامبردگان دادنامه بدوی را تایید نموده است. اقای م. ا. که دادنامه شماره *– ۹۹/۸/۱۵ شعبه *در تاریخ ۹۹/۸/۱۷ به وی ابلاغ گردیده ( ص۸۶ ) در تاریخ ۹۹/۹/۲۹ که روز قبل از ان تعطیل بوده از رای مذکور فرجامخواهی نموده است. ( ص۱۷۵ ) نامبرده در لایحه فرجامخواهی ( ص۱۴۶ ) با توجه به بند ۴ ماده ۸ قرارداد که در ان ذکر شده فروش یا پیش فروش سهم الشرکه هر یک از طرفین پس از اخذ جواز ساخت کل ساختمان امکان پذیر می باشد. و تعیین سهم کلی هر یک از طرفین مشارکت در بند ۴ قرارداد که یک اپارتمان در هر یک از طبقات معادل ۳ واحد از کل ۶ واحد و ۳ پارکینگ در پیلوت و ۳ انباری در یک طرف ساختمان است.و در بند ۱۲ ماده ۸ انتقال سهم مشاعی زمین توسط فروشنده منع شده و این بند ناظر به اپارتمانها نمی باشد. و تقسیم شفاهی اپارتمانها بین طرفین و اختصاص اپارتمانهای ضلع جنوبی به مالکین زمین که مرغوبتر بوده و دریافت کلیدهای اپارتمانهای مذکور توسط نامبردگان و تحویل کلیدهای واحدهای شمالی به سازنده ، دادنامه شماره */۶/۱۱ شعبه *۲ که بعلت احراز تقسیم عملی و شفاهی اپارتمانها بین طرفین در مورد شکایت مالکین زمین علیه سازندگان سوی نیت انان را احراز ننموده. دادنامه شماره *– ۹۷/۹/۱۲ شعبه *در تایید دادنامه شعبه ۱۰۶ کیفری که در ان تاکید نموده که سازندگان یکی از واحدهای سهم خود را به وی فروخته اند دادنامه شماره *– ۹۶/۸/۱۰ شعبه *و دادنامه شماره *– ۹۸/۸/۲۵ شعبه *که موارد مذکور را تایید کرده اند اعلام بطلان معامله بین وی و همسرش با خ. ا. ن. را غیر موجه اعلام و نقض دادنامه فرجامخواسته را تقاضا نموده است. در پاسخ فرجامخوانده باستناد ابطال معامله بین م. ا. و خ. ا. ن. طی دادنامه شماره *که در شعبه *تایید شده سهم الشرکه را در بند ۴ قرارداد سهم مشاعی دانسته و انتقال اپارتمان را موجب انتقال سهم مشاعی از زمین و عرصه اعلام و تقسیم عملی را با وجود دلایل ارائه شده در اثبات ان در محاق و هاله ای از ابهام اعلام و استناد به دادنامه دادگاه کیفری را به این علت که موضوع ارتباطی به خواسته ابطال معامله ندارد. و مربوط به شکایت انتقال مال غیر و خلع ید است.موجه ندانسته و نهایتا ابرام دادنامه فرجامخواسته را تقاضا نموده ( ص۱۷۹ ) پرونده به شعبه *ارجاع گردیده ، هییت شعبه در تاریخ فوق تشکیل و پس از استماع گزارش عضو ممیز و بررسی محتویات پرونده و اظهارات طرفین مشاوره نموده و بشرح اتی مبادرت بصدور رای می نمایند.
رای شعبه *
در خصوص فرجامخواهی اقای م. ا. از دادنامه شماره *– ۹۹/۸/۱۵ شعبه *که مطابق ان حکم به بطلان مبایعه نامه عادی شماره *– ۹۳/۳/۲۱ بین م. ا. و همسرش خانم س. پ. با اقای خ. ا. ن. صادر شده است. نظر به محتویات پرونده که حاکی است.نامبردگان یک واحد اپارتمان در پلاک ثبتی ۲۱۳۴ بخش ۲ *از سازنده اقای خ. ا. ن. که بعنوان سرمایه گذار و سازنده شش واحد اپارتمان در پلاک مذکور با فرجامخواندگان بعنوان مالک زمین مشارکت نموده خریداری و فرجامخواندگان بعلت فروش اپارتمان مذکور توسط سازنده قبلی از تقسیم اپارتمانها ابطال معامله را مطابق بند ۵/۳ قرارداد مشارکت تقاضا نموده اند. نظر به اینکه در بند ۵/۳ قرارداد اعلام شده مدت زمان تعیین شده جهت اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و تنظیم تقسیم نامه پس از تحویل اپارتمانها ۴ ماه و تا تنظیم تقسیم نامه ۲۱ ماه است.که با توافق کتبی طرفین قابل تجدید نظر می باشد. و در ان برای فروشنده حق فسخ قرارداد مشارکت یا فسخ مبایعه نامه های سازنده با خریداران بعدی قبل از تقسیم پیش بینی نشده در عین حال در بند ۴ قرارداد مشارکت سهم الشرکه هر یک از طرفین ۵۰ درصد و به این ترتیب تعیین شده که هر یک از طرفین قرارداد یک واحد در هر *۳ واحد در کل ساختمان ، ۳ پارکینگ در *و سه انباری سهم می برند و در این سهم بندی تفاوتی بین اپارتمانهای هر *نشده اند با این وجود مطابق توافق شفاهی که دلایل ان بیان می شود. واحدهای شمالی که ارزش کمتری از واحدهای جنوبی دارند به سازنده اختصاص داده شده که حاکی است.سازنده به حداقل سهم خود اکتفا نموده و سهم وی کمتر از انچه به وی اختصاص یافته نبوده است.و مطابق بند ۸/۴ فروش یا پیش فروش سهم الشرکه از سوی هر یک از طرفین پس از اخذ جواز ساخت کل ساختمان امکان پذیر است.و بند ۸/۱۲ که اعلام داشته طرف دوم یعنی سازنده حق انتقال سهم مشاعی زمین انتقال یافته به وی را به دیگری ندارد. مربوط به ۳ دانگ زمین است.که در بدو قرارداد مطابق بند ۶/۳ به سازنده انتقال یافته و تذکر بند ۸/۹ قرارداد دائر بر اینکه هر یک از طرفین نسبت به فروش اپارتمانهای خود از ساختمان جدید مسئول پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و کیفری خریداران می باشد. مجددا موید اختیار سازنده پس از اخذ پروانه ساختمان برای فروش واحدهای سهم خود می باشد. و در بند ۱۱ قرارداد که موارد فسخ بیان شده در مورد انتقال اپارتمانها از سوی فروشنده حق فسخی برای مالکین اولیه عرصه پیش بینی نشده است. در عین حال در دادنامه های شماره *– ۹۷/۷/۱۱ شعبه *که طی ان در خصوص شکایت مالکین عرصه علیه سازنده و خریدار دائر بر انتقال مال غیر و اجاره و انتقال مال غیر رای بر برائت مشتکی عنهم صادر شده علت صدور رای تقسیم شفاهی واحدها بین طرفین اعلام و دادنامه شماره *– ۹۷/۹/۱۲ شعبه *در تایید دادنامه مذکور نیز در پی احراز تقسیم شفاهی واحدها بین طرفین صادر گردیده است. و در دادنامه شماره *– ۹۶/۸/۱۰ شعبه *که در مقام تجدید نظر خواهی سازنده و خریدار از دادنامه شماره *در محکومیت سازنده به اتهام مباشرت و معاونت در فروش مال غیر صادر شده با احراز توافق شفاهی بین طرفین قرارداد مشارکت در تقسیم واحدها دادنامه بدوی نقض و رای بر برائت مشارالیه صادر گردیده ، و شعبه *نیز با احراز تقسیم عملی و شفاهی واحدها بین طرفین با صدور دادنامه شماره *– ۹۸/۱/۳۱ در مورد دعوی خلع ید مالکین اولیه عرصه به طرفیت سازندگان و خریداران حکم بر بیحقی خواهانها صادر نموده که رای صادره پس از فرجامخواهی مالکین اولیه عرصه با احراز تقسیم عملی و شفاهی واحدها بین طرفین با صدور دادنامه شماره *– ۹۸/۸/۲۵ از سوی شعبه *مردود اعلام گردیده ، شواهد موجود از جمله انتخاب مصالح از سوی وکیل طرفین اول قرارداد بعنوان مالکین اولیه عرصه برای ۳ واحد جنوبی ، تصرف واحدهای جنوبی پس از ساخت توسط نامبردگان ، امضای مبایعه نامه واحدهای شمالی توسط وکیل فرجامخواندگان یا بعضی از فرجامخواندگان ، تحویل کلید واحدهای جنوبی به انان ، گواهی غ. ک. نگهبان ساختمان دائر بر دریافت کلید واحدهای جنوبی توسط فرجامخواندگان از وی و گواهی نصب کننده کلید و پریز و گزارش کارشناس که حاکی از تصرف و استقرار فرجامخواندگان در سه واحد جنوبی می باشد. و گزارش هییت های سه نفره و پنج نفره کارشناس که دلایل مذکور در پرونده بایگانی شماره *ارائه شده حاکی از تقسیم عملی و شفاهی واحدها بین طرفین قرارداد مشارکت است.و فرجامخوانده در لایحه تقدیمی معترض دلایل مذکور نشده و مطلبی در رد انها بیان نکرده و فقط اعلام داشته که تقسیم شفاهی و عملی در محاق و هاله ای از ابهام است.لیکن توضیح نداده که محاق و ابهام موضوع چیست لذا با توجه به اینکه مطابق قرارداد مشارکت که دلیلی در فسخ ان ارائه نشده سازنده حق فروش سه واحد اپارتمان سهم خود را پس از اخذ جواز ساخت داشته که مطابق دلایل ارائه شده پس از تقسیم واحدها مطابق ماده ۴ قرارداد و توافق شفاهی در تقسیم دو واحد هر *واحد جنوبی سهم فرجامخواندگان بعنوان مالک اولیه عرصه و واحد شمالی سهم سازنده شده است.سازنده مطابق اختیار حاصل از بند ۸/۴ قرارداد یکی از واحدهای شمالی سهم خود را به فرجامخواه و همسرش فروخته و با این وصف و نظر به اینکه مطابق مفاد قرارداد مشارکت این عمل موجب فسخ یا بطلان قرارداد مشارکت یا مبایعه نامه بین سازنده و خریدار نمی شود. موجبی برای اعلام بطلان مبایعه نامه موصوف وجود نداشته است.لذا دادنامه فرجامخواسته را که بدون توجه به دلایل و مستندات مذکور و مفاد قرارداد مشارکت صادر شده است.صایب ندانسته باستناد بندهای ۲ و ۳ ماده ۳۷۱ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و بعلت مغایرت رای با اوضاع و احوال حاکم بر قضیه و مستندات دعوی ، مقررات حاکم بر موضوع و حقوق اصحاب دعوی دادنامه فرجامخواسته را نقض و پرونده باستناد ماده ۴۰۱ قانون مذکور جهت رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه حقوقی *ارجاع می گردد.
و. ا. ب. ع. م.
مستشار شعبه *عضو معاون شعبه *