رأی شعبه دیوان عالی کشور
در این پرونده اقای م. ق. ( خواهان ) با وکالت اقای س. ع. ه. به طرفیت خواندگان اقایان ح. پ. خ. و ا. ج. خ. به خواسته تایید فسخ قرارداد مورخ ۱۳۹۰/۸/۱۹ ( فیمابین طرفین ) مقوم به ۶۷۳/۲۰۰/۰۰۰ ریال در مورخ ۱۳۹۸/۱/۲۷ دادخواست به دادگستری تبریز تقدیم کرده و اظهار داشته موکل اینجانب به موجب مبایعه نامه شماره ۲۲۶۷۹۷ – ۱۳۹۰/۸/۲۹ ملک مورد تنازع را به خواندگان فروخته و به لحاظ اینکه ساکن *بوده از قیمت ملک اطلاع نداشته و در راستای ترغیب بنگاه معاملات ، قرارداد منعقد شده و پس از مدتی با حضور در کشور متوجه قیمت مورد معامله شده و بلافاصله به خواندگان مراجعه کرده و همچنین اظهار نامه فسخ معامله به خواندگان ارسال کرده است. پرونده برای رسیدگی به دادخواست به شعبه *ارجاع گردیده است. ( حسب تصاویر ارای صادره از دادسرا و دادگاه ، خواهان دعاوی مختلف از قبیل کلاهبرداری ، ابطال معامله بلحاظ فریب و امثال ان را مطرح کرده که به جهات مختلف رای به نفع خواهان صادر نشده است ) . دادگاه در مورخ ۱۳۹۸/۵/۱ برای رسیدگی به دعوا تشکیل جلسه داده و وکیل خواهان در اغاز جلسه گفته خواسته به شرح دادخواست است.و وکیل خواندگان اظهار داشته اولا این چهارمین دعوا می باشد. که خواهان مطرح می نماید. ابتدا باید به عرض برسانم ارزش منطقه ای مربوط به تاریخ ۹۷/۹/۱۹ و مربوط به ۶ پلاک ثبتی است.و ارزش منطقه ای هر کدام از پلاک ها اخذ نشده است.ثانیا در حالی که معامله در مورخ ۱۳۹۰/۸/۲۹ صورت گرفته ، اظهارنامه فسخ در مورخ ۱۳۹۴/۱۱/۵ یعنی حدود ۴ سال پس از معامله برای موکلین ارسال گردیده است.که با مفاد ماده ۴۲۰ قانون مدنی راجع به فوریت اعمال خیار منافات دارد. و به علاوه برابر بند ۶۶ از ماده ۶ مبایعه نامه کلیه خیارات از جمله خیار غبن به طور مطلق از طرفین سلب شده است. وکیل خواهان ضمن پاسخ به مطالب وکیل خواندگان از دادگاه برای ارائه سند مالکیت موکلش مهلت خواسته و دادگاه این مهلت را قبول کرده است. دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر کرده و مقرر کرده کارشناس در مورد متصرف بودن خواندگان و قیمت زمین ها اعلام نظر کند. اقای ح. ص. ق. ج. وضعیت ۷ پلاک مورد نظر را به شرح ص ۱۱۶ به استحضار دادگاه بدوی رسانده و حسب این گزارش ورثه خانم ا. ک. شامل م. ، ش. ، ن. همگی شهرت ق. سهم الارث خود از پلاک ها را به اقایان ح. پ. خ. و ا. ج. خ. منتقل کرده اند و اقای س. س. کارشناس دیگر منتخب ، بهای اراضی مورد نظر را به دادگاه در زمان معامله و در زمان ارسال اظهارنامه اعلام داشته که با بهای مندرج در مبایعه نامه تفاوت زیادی دارد. ( ص ۱۲۵ ) وکیل خواهان خواسته خود را تنها به فسخ یک پلاک به شماره ۶۹۱۸ که حدود ده هکتار است.کاهش داده است.و دادگاه با صدور قرار کارشناسی مجدد ، از کارشناس ها خواسته فقط قیمت یک پلاک مورد نظر را به دادگاه اعلام کند و کارشناس نظریه خود را به شرح ص ۱۴۶ به دادگاه اعلام کرده که ارزش ملک در زمان معامله ۹/۸۷۸/۹۵۰/۰۰۰ ریال براورد گردیده است. دادگاه پس از ابلاغ نظر کارشناس ها ، ختم رسیدگی را اعلام کرده و به موجب دادنامه شماره ۶۶۸۶ – ۱۴۰۰/۶/۲۵ با قبول خواسته خواهان ، حکم به تایید فسخ قرارداد صادر کرده که عین رای بالضروره درج می گردد.: درخصوص دادخواست اقای م. ق. چ. باوکالت اقایان س. ع. ه. و ح. ع. ز. وکلای محترم دادگستری به طرفیت اقایان ح. پ. خ. ا. ج. خ. باوکالت اقای ع. ش. ح. وکیل محترم دادگستری به خواسته تایید فسخ قرارداد مورخ ۹۰/۸/۲۹ فی ما بین طرفین به دلیل غبن ، به این شرح که حسب محتویات پرونده ، قدرالسهم خواهان ازپلاک های ثبتی ۴۴۶۵۴۴۵۱ مکرر۶*به موجب قرارداد عادی ۲۲۶۷۹۷ مورخ ۹۰/۸/۲۹ درقبال مبلغ ۴۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال معادل چهل میلیون تومان به خوانده ها فروخته شده است.که حسب محتویات پرونده سهم وی مقداریک هشتم ازکل اراضی موضوع ان پلاک های ثبتی بوده معامله نسبت به ان مقدارانجام شده است ، وکلای محترم خواهان باستناد قرارداد مزبوروباستناد اظهارنامه مورخ ۹۴/۱۱/۵ بااعلام اینکه قیمت موردتوافق طرفین معامله اختلاف فاحش با قیمت واقعی زمان معامله داشته است.وبابیان اینکه خواهان ساکن کشور *علم پیدا کرده که درمعامله موردنظر مغبون شده وبلافاصله با مراجعه به خوانده ها وارسال اظهار نامه فسخ معامله را به انها اعلام نموده است ، به شرح مرقوم طرح دعوی نموده اندبابررسی محتویات پرونده نظربه اینکه وکیل محترم خواهان طی لایحه شماره *مورخ ۱۴۰۰/۲/۴ مضبوط دربرگ شماره ۱۲۷ پرونده اقدام به استرداد دعوی درموردسایر پلاک های ثبتی غیرازپلاک ثبتی ۱۹۱۸ بخش ۴ *کرده است ، لذا دادگاه باستناد بند ب ماده ۱۰۷ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب درامور مدنی قراررد دعوی مطروحه راجع به پلاک های ثبتی ۴۴۵۱۴۴۶۵۰۴۴۶۳۶۶۶۶۶۹۶۶ *صادر و اعلام می نماید. ، امادرخصوص دعوی مطروحه راجع به پلاک ثبتی ۶۹۱۸ اصلی بخش۴تبریز ، دادگاه باتوجه بادادخواست تقدیمی خواهان ووکلای محترم ایشان وقرارداد استنادی وباتوجه قیمت تعیین شده درقرارداد ضمن توجه به اینکه ایراد وکیل محترم خوانده ها طی صورتجلسه رسیدگی مورخ ۹۸/۵/۱به عدم اقدام به استعلام ارزش منطقه ای پلاک ثبتی ۶۹۶۶ تاثیری دردعوی مربوط به پلاک ثبتی ۶۹۱۸ ندارد. واینکه وکیل محترم اعلام کرده که خواهان همین دعوی راقبلا طرح کرده وبا دادنامه صادره ازدادگاه تجدیدنظرقراررددعوی صادره شده که این امرنیز مانعی جهت رسیدگی به دعوی حاضرنیست چون قراررددعوی به ترتیب صادره درپرونده استنادی که فتوکپی ازدادنامه های صادره دران پرونده ضمیمه پرونده حاضر می باشند ، ازاعتبار امرمختومه بهابرخوردار نیست ، لذا دادگاه باتوجه به مردود بودن ایرادات مزبور و باغیرموجه دانستن دفاعیات دیگر وکیل محترم خوانده که اعلام نموده که دعوی خواهان درپرونده حاضر پس از ۹ سال طرح شده وادعای غبن پس از ۹ سال معنی عرفی و قانونی خود را ازدست داده است.و خواهان قبلا اقدام به طرح شکایت کلاهبرداری و طرح دعوی اعلام بطلان معامله نموده که ان ادعاها ردشده اند ، ازنظر دادگاه مردود است.چون به شرحی که فوقا اشاره شد اولا اظهارنامه مورد استنادی خواهان پس از ۹ سال ارسال نشده است.و ثانیا ادعای خواهان ووکلای ایشان این است.که وی درکشور *نبوده و به محض اطلاع ازتحقق غبن اقدام نموده است.و دلیل برخلاف این ادعا از ناحیه خوانده ها و وکیل محترم انها ارائه نشده است.و اقدام خواهان به طرح شکایت کیفری وطرح دعوی اعلان بطلان معامله نیز از نظردادگاه موجب اسقاط حق وی برفسخ معامله نیست ، لذا دادگاه با توجه به مراتب مرقوم و عنایتا به اینکه با ارجاع امربه کارشناسی به جهت ضرورت امر و فنی و تخصصی بودن موضوع که ابتدا نظرکارشناس واحد اخذ شده وسپس با اعتراض وکیل محترم خوانده ها نظریه هیات سه نفری کارشناسان اخذ شده و طی ان مشخص شده که ارزش هرمترمربع اززمین های موردمعامله طرفین پرونده درزمان معامله مبلغ ۱/۰۰۰/۰۰۰ریال ودرزمان اقدام خواهان به ارسال اظهارنامه با موضوع اعلانی فسخ معامله به خوانده ها مبلغ ۱/۴۰۰/۰۰۰ریال بوده است.وباتوجه به اینکه فقط مساحت پلاک ثبتی ۶۹۱۸ اصلی بخش ۴ *۹۸۷۸/۹۵ سانتی متراست ، با درنظر گرفتن سهم خواهان ازان پلاک ارزش روزمعامله سهم وی از ان پلاک معادل ۱/۲۳۴/۸۶۸/۷۵۰ریال بوده که کل قیمت تعیین شده برای سهم وی ازان پلاک وپلاک دیگر مندرج درقرارداد به شرحی که درصدررای اشاره شده فقط ۴۰۰/۰۰۰/۰۰۰ریال بوده که فاحش بودن ان باقیمت واقعی مبیع واضعه است.وباتوجه به اینکه نظریه هییت محترم سه نفری کارشناسان ارائه شده در پرونده مباینتی با اوضاع واحوال مسلم قضیه ندارد. و با ابلاغ ان به طرفین دعوی اعتراض طرح نشده است.و درلایحه ای که وکیل محترم خوانده ها پس از ابلاغ ان نظریه ارائه کرده دلیل برمخدوش بودن نظریه ارائه نشده است.و اینکه همان وکیل محترم با این ادعا که ملک در موردنظر در طرح تملک شهرداری و *قرارگرفته و شهرداری از بابت بهای ان حدود ۱۰ هزارتومان یا کمتر ازان درنظرگرفته و موکل او در واقع ملک را دوباره خریدکرده است.و. خواهان ودیگرشرکااوویکبار ازشهرداری واین ادعا که موکل او هزینه های دارایی وعوارض شهرداری وهزینه انتقال سند رسمی رامتقبل شده ونهایتا این ادعا که تغییر کاربری درموردمبیع صورت گرفته است ، تکمیل نظریه را خواستار شده نیز موجه نیست چون از نظردادگاه نظریه کارشناسی براساس قرار صادره از دادگاه ارائه شده است.و نقصی دران وجود ندارد. و اینکه وکیل محترم درهمان لایحه ادعا کرده که معامله طرفین پرونده مبنی بر عقد صلح بوده است.نیز باتوجه صراحت مندرجات قرارداد وموضع قبلی ایشان درپرونده موجه نیست ، چون اولا مندرجات قراردرتصریح درتحقق عقد بیع دارد. و ثانیا دفاعیات قبلی وکیل محترم خوانده ها نیز درتایید بیع بودن عقد موردنظر است.و نهایتا اینکه درمتن قرارداد موضوع اشاره به اسقاط خیارات شده است.باتوجه به اینکه ان مطلب درقسمت فرم ازپیش تهیه شده قرارداد است.و معمولا متعاملین درزمان تنظیم قرارداد ها توجه به این شرط نمی کنند و در پرونده حاضر نیر دلیل برتوافق طرفین به این شرط وجود ندارد. و عملکرد خواهان بعد از اطلاع از تحقق غبن حاکی از عدم اطلاع وی ازان بند قرارداد است.و ثانیا ازنظردادگاه این موضوع مربوط به خیارات درشرایط عادی است.و ازانجا که تفاوت قیمت واقعی مبیع موضوع پرونده با قیمت مورد توافق طرفین چندین برابر است ، لذا موضوع شامل ان قسمت قرارداد نمی شود. ، بنابراین دادگاه با اعتقادبرموجه نبودن دفاعیات وکیل محترم خوانده ها دعوی خواهان راثابت تشخیص می دهد و باستناد مواد ۱۰و۲۱۹و۲۲۰قانون مدنی حکم به تایید فسخ معامله موضوع خواسته در رابطه با سهم خواهان ازپلاک ثبتی ۶۹۱۸ اصلی بخش ۴ *صادر و اعلام می نماید.؛ رای صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس ازابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر *اذربایجان شرقی می باشد. خواندگان با وکالت اقای ع. ش. ح. نسبت به رای صادره تجدیدنظرخواهی کردند. و وکیل انان جهات تجدیدنظرخواهی را اجمالا بدین شرح اعلام داشته است.۱معامله فی مابین صلح بوده و خواهان از وراث احتمالی بوده و به نام خود سند اخذ نکرده و ماترک تقسیم نشده است.۲زمین تحت تصرف زارعین بوده و موکلین با طرح دعاوی مختلف و صرف هزینه هایی زارعین را از ملک خارج کردند. و در متن مبایعه نامه هم ذکر شده که زمین در تصرف زارعین است.۳زمین در تملک شهرداری بوده و امکان خرید و فروش نبوده است.و موکلین تغییر کاربری دادند. ۴ اظهارنامه در سال ۱۳۹۴ و دادخواست تایید فسخ در سال ۱۳۹۸ تقدیم شده ۵ اعلام فسخ بدون توجه به فوریت فسخ پس از اطلاع از غبن صورت گرفته است.و فروشنده عالم به قیمت بوده و با این وجود مبادرت به انجام معامله شده است. پرونده برای رسیدگی به اعتراض به شعبه *ارجاع گردیده و مقرر شده طرفین برای جلسه رسیدگی معین شده دعوت شوند و در مورخ ۱۴۰۰/۱۰/۴ جلسه دادرسی برقرار شده و وکیل تجدیدنظرخواهان ها اظهار داشته دفاعیات به شرح لایحه تجدیدنظرخواهی است.و مفاد مبایعه نامه حاکی از صلح است.و خلع ید و رضایت زارعین با موکلین بوده است.و وکیل تجدیدنظرخوانده در دفاع اظهار داشته ادعای وکیل تجدیدنظرخواهان ها مبنی بر صلح بودن معامله جای تعجب دارد. و در بیع بودن معامله تردیدی نیست و قیمت واقعی ملک توسط زارعین به موکل اعلام گردیده و متاسفانه قیمت ملک در مقابل حدود ده هزار متر مربع چهل میلیون تومان تعیین و پرداخت شده و موکل پس از اطلاع از قیمت واقعی به *سفر کرده و فسخ معامله را اعلام داشته است.و اسقاط خیار غبن شامل غبن فاحش نمی شود. و… دادگاه تجدیدنظر قیمت گذاری را با صدور قرار ارجاع امر به کارشناسی ، به هیات پنج نفره محول کرده و هیات پنج نفره قیمت ملک مورد نظر را در زمان معامله به مبلغ ۷/۹۰۳/۱۶۰/۰۰۰ ریال تعیین کرده است. ( ص ۲۱۰ ) . دادگاه ختم رسیدگی را اعلام کرده و به موجب دادنامه شماره ۶۶۵۴ – ۱۴۰۱/۲/۲۰ با رد تجدیدنظرخواهی ، رای تجدیدنظر خواسته تایید کرده که رای صادره عینا درج می گردد.: در خصوص تجدیدنظرخواهی اقایان ح. پ. و ا. ج. با وکالت اقای ع. ش. به طرفیت اقای م. ق. چ. نسبت به دادنامه شماره *۱۴۰۰/۶/۲۵ موضوع پرونده کلاسه *صادره از شعبه *که به موجب ان راجع به خواسته تایید فسخ قرارداد مورخ ۹۰/۸/۲۹ فی مابین به دلیل ادعای غبن با نظر هیات سه نفری کارشناسی با احراز غبن ، حکم به تایید فسخ معامله با سهم تجدیدنظرخوانده از پلاک ثبتی ۶۹۱۸ اصلی بخش ۴ تبریز صادر شده است ، توجها به اینکه از حیث اساس دعوی مطروحه تجدیدنظرخواه ها ایراد و اعتراض موجه و مدللی که موجبات نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته را فراهم نماید. ارائه ننموده اند و جهات تجدیدنظرخواهی منطبق با شقوق ماده ۳۴۸ قانون ایین دادرسی مدنی نبوده و در صدور دادنامه اصول و موازین دادرسی رعایت گردیده لکن از زاویه میزان غبن با رجوع به هیات پنج نفره کارشناسی مراتب مجددا مورد بررسی قرار گرفته و ارزش هر مترمربع از فضای مورد بحث به هشتصد هزار ریال جمعا به مبلغ هقت میلیارد و نهصد وسه میلیون و یکصد وشصت هزار ریال ارزیابی گردیده که از اعتراض موثر مصون باقی مانده و این امر با اوضاع و احوال مسلم قضیه نیز مطابقت دارد. لذا بر پایه نظر مزبور با غیروارد تشخیص دادن تجدیدنظرخواهی به تجویز ماده ۳۵۸ همان قانون با رد تجدیدنظرخواهی ، دادنامه تجدیدنظرخواسته تایید میگردد. رای صادره قطعی است. اقایان ح. پ. خ. و ا. ج. خ. به رای اخیرالذکر اعتراض فوق العاده کردند. و کمیسیون استانی ماده ۴۷۷ قانون ایین دادرسی کیفری از قضات محترم دادگاه تجدیدنظر استعلام نظر کرده و قضات محترم ضمن رد شکایت دادخواهان رای صادره را عاری از خطا و اشتباه اعلام کردند. و با این حال کمیسیون مذکور رای اصداری را به لحاظ دعاوی متعدد طرفین ، عدم رعایت فوریت اعلام فسخ ، ساقط کردن حق خیار فسخ توسط طرفین ، اصل صحت قراردادها خلاف شرع تشخیص دادند و ریاست محترم کل دادگستری استان *با قبول و تایید نظرات ابرازی مراتب مخدوش بودن رای را به معاونت قضایی قوه قضاییه اعلام کرده و معاون محترم قضایی پس از کسب نظر مشاورین قضایی و همسو با نظرات انها و نظر استانی در خلاف شرع بودن رای چنین نظر داده است: ۱ معامله در سال ۱۳۹۰ واقع و دعوی فسخ در سال ۱۳۹۸ بدون رعایت فوریت مطرح شده است.۲ طرح دعاوی قبلی و عدم اقدام در طول این مدت به منزله اسقاط عملی حق فسخ است.۳ دعوی مطروحه بر خلاف اصل صحت و لزوم قراردادهاست ۴ طبق پاسخ استعلامات ثبتی هیچ یک از پلاک ها در مالکیت دادخواهان نمی باشد. ۵ در قرارداد مستند دعوی اسقاط کلیه خیارات از جمله خیار غبن توسط طرفین به عمل امده است. با تجویز اعاده دادرسی از سوی ریاست محترم قوه قضاییه ، پرونده به دیوان عالی کشور ارسال گردیده و برای رسیدگی به شعبه دوم ارجاع شده و در دستور رسیدگی قرار گرفت. ضمنا مراتب تجویز اعاده دادرسی به دادخوانده هم ابلاغ شده ولی پاسخی واصل نگردیده است. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش اقای م. م. ر. رییس شعبه *به جهات ذیل وارد نیست: الف اصل بر صحت و اعتبار احکام قطعی دادگاه هاست و اجازه اعاده دادرسی فوق العاده امری غیرمعمول و خلاف اصل اعتبار امر قضاوت شده بوده و باید در مواردی که رای به طور اشکار خلاف شرع بین و عدالت قضایی است.اعمال گردد. و با نظرات استنباطی نمی توان ارای محاکم را مخدوش دانست ب درست است.که اعلام فسخ فوریت دارد. لیکن تشخیص فوریت با توجه به اوضاع و احوال با دادگاه است.و دعاوی مطروح نیز دلالت دارد. به اینکه دادخوانده درصدد ابطال معامله برامده و به نحوی نارضایتی خود را از معامله ابراز کرده است ج یکی از ارکان صحت معامله قصد و رضای طرفین معامله است.و رکن رضایت شامل اراده در معامله ، مورد معامله و بهای مورد نظر و سایر مشخصه ها نیز می گردد. و فروشنده چنانچه به قیمت واقعی ملک که چندین برابر قیمت مندرج در مبایعه نامه اگاهی داشت مبادرت به امضای قرارداد نمی کرد د اسقاط خیارات در معامله مورد قبول دادگاه به جهاتی که درج در رای است.قرار نگرفته و معانی الفاظ عقود معمولا در میان اشخاص عادی نااشناست علیهذا بنا بر مراتب فوق و محتویات پرونده و نظریه های کارشناسی مورد اشاره و مستند به ماده ۴۷۷ قانون یادشده با رد تقاضا و درخواست اعاده دادرسی فوق العاده ، رای اعاده خواسته ، غیر مخدوش اعلام می دارد. و نقض ارای صحیح الصدور منطقا عقلانی نبوده و مخالف استقلال قضایی است.رای اصداری قطعی استشعبه *
رییس: م. م. ر. مستشار: م. خ. عضو معاون: م. پ.