رأی شعبه دیوان عالی کشور

مقدمتا متذکر می گردد مرحوم شیخ ح. ن. در تاریخ 89/10/25 فوت می نماید و ورثه وی به آقایان ع. و م. ن. فرزندان آن مرحوم (متفقا یا منفردا) جهت فروش اموال منقول و غیرمنقول ماترک وکالت رسمی می دهند آقای ع. ن. در اجرای وکالتنامه مزبور ششدانگ ملک و پلاک ثبتی ... اصلی واقع در بخش 11 اصفهان (نجف آباد) شامل یک باب منزل و سه واحد تجاری جمعا به مساحت 300 مترمربع را طی قرارداد مبایعه نامه عادی (دست نویس) مورخ 90/02/26 به مبلغ 310 میلیون تومان به آقای م. غ. فرزند ع.می فروشد و در بند 8 مبایعه نامه قید می گردد قرارداد دیگری در آژانس املاک تنظیم خواهد شد و کلیه مشخصات ثبتی ملک و وکالتنامه فروشنده در آن درج می گردد و پس از تنظیم قرارداد جدید چک 70 میلیون تومانی مورخ 90/02/27 که بابت بخشی از ثمن به فروشنده تحویل شده بود قابل وصول است در این قرارداد اسقاط خیارات قید نمی گردد و روز بعد یعنی در تاریخ 90/02/27 مبایعه نامه دیگری در بنگاه مشاور املاک غ. تنظیم می گردد و ضمن درج مشخصات ثبتی مبیع، در بند 6-6 به صورت چاپی قید گردیده کلیه خیارات از جمله خیار غبن (به استثنای خیار تدلیس) اسقاط می گردد با این مقدمه به گزارش پرونده های حاضر می پردازیم. متعاقب معامله فوق الذکر آقای م. ن. فرزند مرحوم حسن در تاریخ 90/06/03 دادخواستی به طرفیت خریدار آقای م. غ. فرزند ع. به خواسته صدور حکم فسخ مبایعه نامه مورخ 90/02/27 به دلیل غبن فاحش به دادگستری نجف آباد اصفهان تقدیم می نماید که رسیدگی به شعبه اول دادگاه حقوقی ارجاع می گردد خواهان در شرح دادخواست اظهار داشته ملک به 310 میلیون تومان فروخته شده طبق نظر کارشناس 500 میلیون تومان ارزش داشته لذا تقاضای صدور حکم به فسخ معامله بدلیل غبن فاحش را مطرح می نماید. سپس در تاریخ 90/07/03 آقای ع. ن. (فروشنده) اصالتا و وکالتا از طرف خانمها و آقای م.، ز.، ح.، عزیزه، ب.، الف.، ع. و ز. همگی ن. و فرزند مرحوم آقاح. و با وکالت آقای م.م. دادخواستی تحت عنوان ورود ثالث و با همان خواسته صدور حکم به فسخ معامله 90/02/27 بنا بر اعمال خیار غبن فاحش به طرفیت طرفین پرونده اولیه (آقایان م. غ. و م. ن. ) تقدیم می نماید که به همان شعبه اول ارجاع و ضم پرونده اصلی می گردد متقابلا آقای م. غ. (خریدار ملک) با وکالت آقای الف. ر. دادخواستی به طرفیت خواهان اصلی و واردین ثالث تحت عنوان دعوی تقابل و به خواسته الزام خواندگان به تحویل ملک مورد معامله و رفع موانع انتقال و کسب مجوزهای لازم و حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی ملک و پرداخت خسارات دادرسی تنظیم و تقدیم می نماید که به شعبه اول ارجاع و پیوست دو پرونده اصلی و وارد ثالث می گردد دادگاه به هر سه پرونده بصورت توأم رسیدگی می نماید و پس از انجام پاره ای اقدامات و ارجاع موضوع به کارشناسی ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه شماره 071 - 91/02/09 با رد ایرادات وکیل خوانده اصلی و استدلال به اینکه فروشنده قصد اسقاط خیارات را نداشته و لذا در قرارداد مورخ 90/02/26 خیارات را اسقاط نکرده و در قرارداد دوم مورخ 90/02/27 که در فرم چاپی خیارات اسقاط شده فروشنده قصد الف. به خریدار نداشته تا خیارات را ساقط کند بلکه برعکس چون مبادرت به فروش سهم سایر ورثه می نموده در صدد این بوده که حقی از ورثه تضییع نشود لذا علیرغم اسقاط خیارات در قرارداد مورخ 90/02/27 عقیده دادگاه را بر عدم قصد آن از جانب فروشنده اعلام می کند و با تأکید بر اینکه فروشندگان پس از اطلاع از وقوع غبن در زمانی که عرفا فوری محسوب است با ارسال اظهارنامه اعلام فسخ نموده اند و اینکه دریافت چکهای ثمن معامله پس از اطلاع از غبن و عدم اسقاط خیارات عرفا اقدام احتیاطی معقولی بوده که موجب اسقاط خیار نمی شود پس از ارجاع موضوع به هیأت کارشناسان و وصول نظریه آنان دایر بر اینکه در زمان انجام معامله ملک مورد معامله 925 میلیون ریال کمتر از ارزش آن فروخته شده و اینکه این مبلغ قابل مسامحه نمی باشد و احراز ثبوت غبن با پذیرش دعوی خواهان اصلی و واردین ثالث ضمن حکم به اعلام فسخ معامله مورخ 90/02/27 حکم به استرداد ثمن به خوانده اصلی صادر و در مورد دعوی تقابل حکم به بی حقی خواهان تقابل صادر و اعلام می نماید وکیل آقای م. غ. (محکوم علیه) نسبت به رأی صادره اعتراض می کند پرونده در شعبه 11 دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان طرح می گردد این شعبه بشرح دادنامه شماره 1733 - 91/12/08 با استدلال به اینکه تحقق و وقوع بیع شرعی به موجب قرارداد مورخ 90/02/26 بوده که در آن خیارات اسقاط نگردیده و قرارداد مورخ 90/02/27 تنظیمی در بنگاه معاملاتی جهت اخذ کد رهگیری بوده که طرفین ملزم به امضاء ذیل آن شده اند و یکی از بندهای چاپی آن اسقاط خیارات است که نه منشأ بیع فیمابین بوده و نه اراده متعاملین در تنظیم آن دخالت و اثر داشته است علاوه بر اینکه اطلاع فروشندگان از ارزیابی قیمت ملک سه ماه قبل از انجام معامله برعکس استدلال تجدیدنظر خواه دلیل بی اطلاعی فروشندگان از قیمت واقعی ملک در زمان معامله است و با احراز غبن فروشندگان و اینکه اخذ چک ثمن معامله پس از اطلاع از غبن چون وجه چک از بانک وصول نگردیده دلیل اسقاط خیار غبن نیست با رد تجدیدنظر خواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته را عینا تأیید می نماید. پس از قطعیت رأی، رئیس کل محترم دادگستری استان اصفهان پس از تهیه گزارشی از پرونده با این استدلال که ( اولا: فروشنده قبل از انجام معامله مبادرت به اخذ نظریه دو نفر کارشناس محلی کرده که یکی ملک را 249 میلیون تومان و دیگری 308 میلیون تومان ارزیابی کردند که طرفین بر مبلغ 310 میلیون تومان توافق می نمایند لذا فروشنده با علم به قیمت عادله و مورد توافق اقدام به معامله با خریدار نموده و خیار فسخ طبق ماده 418 قانون مدنی منتفی است ثانیا: قولنامه دوم مورخ 90/02/27 که مطابق با مقررات جاری کشور تنظیم شده و در مورد آن کد رهگیری صادر شده در واقع باعث نفوذ قرارداد اولیه (90/02/26) شده و نشانگر آخرین اراده معاملی طرفین می باشد که همه خیارات از جمله خیار غبن را از خود سلب و ساقط نموده اند لذا صدور رأی مبنی بر فسخ معامله مواجه با ایراد است) از ریاست معظم قوه قضائیه تقاضای اعمال ماده 18 اصلاحی را می نماید سپس پرونده به حوزه معاونت قضائی قوه قضائیه ارسال و به کمیسیون شماره 6 مشاوران قضائی ارجاع می گردد قضات محترم کمیسیون مزبور ضمن تأیید ایرادات مطرح شده از سوی رئیس کل دادگستری استان اصفهان با استدلال به اینکه وقتی دو قولنامه نوشته می شود کأنّ مانند آن است که متعاملین معامله اولی را اقامه و دومی را منعقد کرده اند بر اعتبار مبایعه نامه دوم مورخ 90/02/27 تأکید می ورزد سپس اظهار می دارند با توجه به ارزیابی ملک توسط فروشنده قبل از انجام معامله غبن معنا پیدا نمی کند علاوه بر اینکه در قولنامه اولی مبیع یک ملک مسکونی و دو باب مغازه که یکی پروانه تجاری ندارد ... و در قولنامه دومی مبیع عبارتست از ملک مسکونی شامل سه باب مغازه ... ولی در نظریه کارشناس ح.ت.پ. یک باب منزل و چهار باب مغازه به مبلغ 5/147/500/000 ریال برآورد شده است در حالی که ثمن مبیع می بایست براساس حداقل سه مغازه ارزیابی می شد نه چهار باب مغازه که آن هم دادخواه مدعی است در زمان معامله دو باب مغازه بوده ولی فروشندگان برای اینکه ارزش ملک را بالاتر جلوه دهند آن را به چهار باب تبدیل کرده اند لذا ثمن 310 تومان ثمن واقعی بوده که خود آقای ع. ن. وکیل ورثه پس از ارزیابی با آن موافقت کرده است النهایه غبنی در کار نبوده است و محاکم بدایت و تجدیدنظر استدلالات را بلاجهت به نفع فروشندگان مصادره کرده اند و حق دادخواه تضییع گردیده است اعمال ماده 18 اصلاحی را پیشنهاد می نماید سپس پرونده به کمیسیون شماره 8 مشاوران قضائی ارجاع می گردد این کمیسیون اجمالا بدلیل عدم تحقق غبن تقریبا با همان استدلالی که قضات کمیسیون شماره 6 مطرح کردند و نیز به دلیل اینکه فروشندگان پس از اطلاع از غبن به فوریت اعمال خیار ننموده اند به لزوم پذیرش اعمال ماده 18 اصلاحی و تجویز اعاده دادرسی اظهار نظر نموده اند که پیشنهادهای مزبور مورد موافقت ریاست معظم قوه قضائیه قرار می گیرد و پس از حاکمیت ماده 477 قانون آئین دادرسی کیفری در اجرای ماده مزبور به دیوان عالی کشور ارسال سپس به این شعبه (23) ارجاع می گردد.هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای حائری عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی می دهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

ایرادات و اشکالات مطرح شده از سوی رئیس کل محترم دادگستری استان اصفهان و قضات محترم کمیسیون های شماره 6 و 8 حوزه معاونت قضائی قوه قضائیه مالا وارد است و با همان استدلالهایی که مطرح نموده اند و فوقا به نحو مشروح بیان گردیده و تکرار نمی گردد مخدوش بودن آراء صادره محرز و مسلم است، بنابراین با عنایت به تجویز اعاده دادرسی از ناحیه ریاست معظم قوه قضائیه و مستندا به ماده 477 قانون آئین دادرسی کیفری دادنامه شماره 1733 - 91/12/08 شعبه 11 دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان و نیز دادنامه شماره 71 - 91/02/09 شعبه اول دادگاه حقوقی نجف آباد نقض می گردد و در خصوص دعوی خواهان اصلی آقای م. ن. و واردین ثالث (سایر ورثه مرحوم ح. ن. ) دعاوی مزبور غیرموجه تشخیص و حکم بر بی حقی آنان صادر و اعلام می گردد و در مورد دعوی تقابل آقای م. غ. با توجه به مراتب فوق دعوی نامبرده را وارد و مدلل تشخیص و خواندگان دعوی مزبور را به کسب مجوزهای لازم جهت انتقال ملک مورد معامله و حضور در دفترخانه و انتقال ملک به آقای م. غ. و نیز پرداخت خسارات دادرسی در حق وی محکوم می نماید. این رأی قطعی است.
شعبه بیست و سوم دیوان عالی کشور
یعقوب انصاری (رئیس)
ذکراله احمدی (مستشار)